Sebastian Buosi

Sebastian Buosi

Über die Versicherungswirtschaft zur klassischen Bank hin zu digitalen und alternativen Anlagen kam Sebastian früh mit Finanzthemen in Berührung. Dieses Interesse wurde dank der Möglichkeiten aus dem digitalen Wandel in der Finanzbranche weiter verstärkt. Daher hat er sich weiter auf Themen wie Bitcoin, NFT, Uhren und das nachhaltige Investieren spezialisiert.

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Hypothek – das ist wichtig zu wissen

überprüft durch Finanzreport
Hypothek – das ist wichtig zu wissen

Von Hypotheken ist meist im Immobilienumfeld die Rede. Trotzdem sind das Wort beziehungsweise die zugrunde liegenden Funktionen vielen unbekannt. Wo beispielsweise der konkrete Unterschied zwischen Fest-, variablen und sogenannten Libor-Hypotheken liegt, wissen nur wenige. Damit sich das ändert, schaffen wir Abhilfe. Außerdem liefert dieser Ratgeber wichtige Informationen dazu, ob sich eine Hypothek überhaupt kündigen lässt oder ob sie einem potenziellen Hausverkauf entgegensteht. Doch zunächst einmal von Anfang an.

Was genau versteht man unter dem Begriff einer Hypothek?

Um diese elementare Frage zu beantworten, ist auch ein Vergleich mit der manchmal fälschlicherweise synonym verwendeten Grundschuld unabdingbar. Die Hypothek ist zunächst einmal nichts weiter als ein Grundpfandrecht. Es dient zur Besicherung von Krediten. Hypotheken werden ferner als Grundschuld im Grundbuch einer Immobilie vermerkt. Im Zuge einer Baufinanzierung ist es übrigens nicht die Hypothek selbst, die als Sicherheit hinterlegt ist, sondern vielmehr die Grundschuld.

Darüber hinaus gelten Hypotheken als akzessorisch. Hinter diesem Wort verbirgt sich die Tatsache, dass ein Grundpfandrecht immer auch an eine Forderung gebunden sein muss. Die Hypothek vermindert sich im Rahmen der Rückzahlung des Hypothekendarlehens, wohingegen die Grundschuld in vollständiger Höhe bestehen bleibt und auch nicht in Verbindung mit Forderungen steht. Für Kreditinstitute sind Grundschulden in der Regel einfacher zu handhaben.

Ein Überblick über die diversen Arten

Hypothek ist gleich Hypothek? Das stimmt definitiv nicht. Wer sich zur Aufnahme einer Hypothek entschließt, hat nämlich die Wahl aus vielen unterschiedlichen Modellen. Jedes davon geht mit speziellen Vor- und Nachteilen einher, die im Folgenden etwas näher beleuchtet werden sollen.

  • Festhypothek: Sie bildet ein verhältnismäßig unflexibles Paket mit fest vereinbarten Zinsen während der gesamten Laufzeit. Andererseits wird für den Darlehensnehmer auf diese Art und Weise eine gewisse Planbarkeit seiner Zahlungen impliziert. Lohnenswert kann eine Festhypothek vor allem dann sein, wenn es wieder zu Zeiten günstiger Kapitalmarktzinsen kommen sollte. Trotzdem ist es stets empfehlenswert, die unterschiedlichen am Markt erhältlichen Konditionen miteinander zu vergleichen. Nur so kann sichergestellt werden, dass die Wahl am Ende tatsächlich auf das optimale Angebot fällt.
  • Variable Hypothek: Im Gegensatz zur eben vorgestellten Variante gibt es hier alles, aber keine langfristige Zinssicherheit. Wie der Name bereits unschwer vermuten lässt, sind die Zinsen hier nicht in Stein gemeißelt, sondern unterliegen Schwankungen und sind in erster Linie von den Kapitalmärkten abhängig. Somit können sie von Zeit zu Zeit nach oben oder unten angepasst werden. Variable Hypotheken eignen sich für Objekte, die ohnehin bald veräußert werden sollen.
  • Libor-Hypothek: Dieses Modell sieht vor, dass die Hypothekenzinsen in regelmäßigen Abständen angepasst werden. Wie lange diese Abstände konkret sind, kann pauschal nur schwer gesagt werden. Oftmals handelt es sich jedoch um Abstände von etwa drei, sechs oder auch zwölf Monaten. Mit dieser Herangehensweise ähneln Libor-Hypotheken ihren festen Pendants, weisen insgesamt allerdings eine deutlich kürzere Laufzeit auf. Der Darlehenszins wird von Seiten der Bank schließlich anhand des Libor-Zinssatzes ermittelt. Eine vereinbarte Marge wird zudem aufgeschlagen.
  • Umgekehrte Hypothek: Der Name jedenfalls klingt schon mal äußerst seltsam. Kein Wunder also, dass es hier einer möglichst stichhaltigen Erklärung bedarf. Oft auch als Rückwärtshypothek bekannt, handelt es sich hierbei in erster Linie um eine Verrentung. Was also geschieht genau? Der Kreditgeber zahlt dem Eigentümer eine lebenslange Rente, übernimmt im Gegenzug jedoch die Hypothek. In den meisten Fällen wird außerdem ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Eine umgekehrte Hypothek kann vor allem für einen abgesicherten Ruhestand das Mittel zur Wahl sein.

Was es sonst noch zu beachten gibt

Neben diesen vier kurz beschriebenen Varianten ist nicht selten auch von sogenannten Buch- und Briefhypotheken mitsamt eines Hypothekenbriefes die Rede. Buchhypotheken werden dabei in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Die Erteilung eines Hypothekenbriefes ist in diesem Falle ausgeschlossen. Letzteren gibt es dafür bei einer Briefhypothek. Den Hypothekenbrief erhält schließlich der Gläubiger zur Aufbewahrung. Soweit zur trockenen Theorie.

Wer ist eigentlich zu einer Hypothek berechtigt?

Rein prinzipiell kann jeder und jede eine Hypothek erlangen, sofern die jeweiligen Bedingungen der entsprechenden Bank eingehalten werden. Als Sicherheit muss allerdings stets eine Immobilie angeboten werden. Darüber hinaus fordert der Großteil der Institute auch ein geregeltes Einkommen, eine allgemein gute Bonität sowie ausreichendes Eigenkapital. Das Darlehen sollte zudem einem wohnwirtschaftlichen Zweck dienen. Die genauen Voraussetzungen zur Vergabe von Hypotheken sind selbstverständlich aber den Banken vorbehalten und unterscheiden sich somit von Fall zu Fall.

Wie hängen Haus und Hypothek zusammen?

Wie genau eine Hypothek auf eine Immobilie aufgenommen wird, fragen sich viele. Im Grunde genommen ist der dabei ablaufende Vorgang gar nicht mal so schwer. Auch die Art der Hypothek spielt hier keine entscheidende Rolle. Zunächst einmal muss ein Darlehen bei der Bank beantragt werden. Wird dieses Darlehen im Anschluss gewährt, muss als Sicherheit die Hypothek bestellt werden. Ein Grundpfandrecht entsteht hier übrigens durch die Bewilligung einerseits und die Eintragung andererseits. Die Eintragung in das Grundbuch veranlasst ein Notar, der zudem die Bestellung übernimmt. Einen entsprechenden Hypothekenbrief gibt es für diejenigen, die sich für eine Briefhypothek entschieden haben. Spezielle Berater können bei weiteren Unklarheiten weiterhelfen.

Hypothek und Kredit – wo liegt hier der Unterschied?

Ab und an werden diese beiden Begriffe miteinander verwechselt beziehungsweise sogar für ein und dasselbe gehalten. Natürlich ist das nicht richtig. Deshalb nun eine kurze Unterscheidung und die klare Definition, was unter einem Kredit und was unter einer Hypothek verstanden werden kann.

Ein Kredit meint einen speziellen Geldwert, der seitens einer Bank oder eines sonstigen Finanzdienstleisters für einen bestimmten Zeitraum zur Verfügung gestellt wird. Er kann für unterschiedliche Zwecke gedacht sein, zum Beispiel für Autos oder Immobilien. Die Hypothek wiederum sichert den Kredit als Grundpfandrecht ab. Wenn also umgangssprachlich die Rede von einer “Hypothekaufnahme auf ein Haus” ist, bedeutet dies nichts anderes, als dass das Haus dem Kreditgeber als Sicherheit gegen etwaige Zahlungsausfälle des Schuldners dient. Sollte letzterer tatsächlich Schwierigkeiten bei der Tilgung des Kredites bekommen oder diesen überhaupt nicht mehr zurückzahlen können, ist der Gläubiger dank der Hypothek zur Zwangsversteigerung des Objektes berechtigt. In der Praxis stellt dies glücklicherweise aber eher einen Extremfall dar.

Sind Hypotheken eigentlich zweckgebunden?

Obwohl Hypotheken wie eben erwähnt in den häufigsten Fällen bei Immobilienkäufen genutzt werden, sind sie tatsächlich nicht zwangsweise zweckgebunden. So können mit dem Darlehen beispielsweise auch andere Wünsche wie ein Oldtimer finanziert werden, sofern eine unbelastete Immobilie vorliegt und diese anderweitig beliehen werden darf oder kann. Auch in einem solchen Sonderfall dient die Immobilie der Bank als Sicherheit.

Wie kann eine Hypothek aufgelöst werden?

Eine notariell beglaubigte Löschungsbewilligung – die übrigens notwendig ist – wird dem Darlehensnehmer dann ausgehändigt, wenn der zugrunde liegende Baukredit vollständig getilgt wurde. Dann lässt sich auch die Grundschuld löschen. Der Grundstückseigentümer erhält zudem den Hypothekenbrief, sofern dieser überhaupt vorhanden war. Nach Vorlage der Urkunde wird schließlich auch das Grundpfandrecht beim Grundbuchamt gelöscht.

Welche Gebühren fallen bei der Aufnahme einer Hypothek an?

Wer dachte, dass die Aufnahme einer Hypothek kostenfrei sei, muss an dieser Stelle leider enttäuscht werden. In der Praxis müssen Darlehensnehmer nämlich mit einigen Kosten kalkulieren, die im Vornherein auch nicht unterschätzt werden sollten. Dazu gehören insbesondere die nachfolgend genannten.

  • Kosten für die sogenannte Beleihungswertermittlung
  • Jahreszinsen
  • Kosten für die Eintragung ins Grundbuch
  • Notarkosten für die Hypothekenbestellung
  • Etwaige Bereitstellungszinsen für den Falle einer nicht fristgemäßen Auszahlung des Darlehens
  • Allgemeine Bearbeitungsgebühren

Es zeigt sich also, dass die Aufnahme einer Hypothek in der Realität einige Zusatzkosten verursacht. Wie hoch diese konkret ausfallen, lässt sich nur im Einzelfall genau sagen. Besonders bei einem ohnehin recht knappen Budget müssen diese Gebühren aber gut abgewogen werden, sodass am Ende keine böse Überraschung droht.

Kurzes Fazit

Hypotheken dienen in erster Linie Banken und sonstigen Finanzdienstleistern als Sicherheiten für potenzielle Zahlungsschwierigkeiten seitens der Schuldner und kommen vor allem im Umfeld der Immobilien vor. In der Praxis gibt es jedoch einige Besonderheiten, die im obigen Ratgeber dargestellt wurden. Bei weiteren Fragen ist durchaus der Rat eines auf Hypotheken spezialisierten Beraters einzuholen, der noch bestehende Unklarheiten fachmännisch beseitigen sollte.