Hypothek

Bei Immobilienfinanzierungen fällt oft der Begriff “Hypothek” – doch was hat es damit überhaupt auf sich?

In erster Linie stellt eine Hypothek eine Sicherheit für ein hohes Immobiliendarlehen dar. Allerdings ist eine Hypothek in Deutschland längst nicht die Regel.

Denn während wir von der Hypothek sprechen, meinen wir oft die Grundschuld. Erfahren Sie, welche Hypothekenarten und welche Unterschiede es zwischen einer Hypothek und Grundschuld gibt.

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Hypothek-Rechner für Februar 2023

Nettodarlehen
Euro
Kreditlaufzeit
Postleitzahl
Beleihung
Tilgung
 
Rechtliche Hinweise: Der kostenlose Vergleich bietet keinen kompletten Marktüberblick und finanziert sich über Provisionen, die wir bei Produktabschlüssen erhalten. Hauptrankingfaktor ist das Gesamtergebnis, welches anhand der Filtereinstellungen und den jeweiligen Produktkonditionen berechnet wird. Die Listung beginnt mit den größten Erträgen und endet mit den höchsten Kosten. Bei ertrags-/kostengleichen Produkten wird zusätzlich die Abschlussquote berücksichtigt. D. h. Produkte, die im Verhältnis zu den Aufrufen hier öfter gewählt werden, sind höher platziert. Leider können wir Bewertungen, die wir mitunter extern beziehen, nicht auf Echtheit prüfen.
Sollzins gebunden
effektiver Jahreszins
monatliche Rate
Restschuld
vergleich-auch-du.de
PSD BauGeld
2,77% Sollzins
2,85% Effektivzins
404,17€ monatlich
76.890,33€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 2,85%, Sollzins gebunden p.a.: 2,77%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 125.234,31 €
Creditweb
Baufinanzierung
2,82% Sollzins
2,87% Effektivzins
405,83€ monatlich
76.866,36€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 2,87%, Sollzins gebunden p.a.: 2,82%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 125.407,99 €, Darlehensgeber/-vermittler: creditweb GmbH, Am Coloneum 6, 50829 Köln
DTW Immobilienfinanzierung
Baufinanzierung
3,07% Sollzins
3,12% Effektivzins
426,67€ monatlich
76.564,00€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,12%, Sollzins gebunden p.a.: 3,07%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 127.574,45 €, Darlehensgeber/-vermittler: DTW GmbH, Q5, 14-22, 68161 Mannheim
immo-finanzcheck.de
Baufinanzierung
3,09% Sollzins
3,15% Effektivzins
429,17€ monatlich
76.527,37€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,15%, Sollzins gebunden p.a.: 3,09%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 127.833,87 €, Darlehensgeber/-vermittler: VIANTIS AG, immo-finanzcheck.de, Roßstraße 92, 40476 Düsseldorf
Baufi24
Baufinanzierung
3,10% Sollzins
3,15% Effektivzins
429,17€ monatlich
76.527,37€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,15%, Sollzins gebunden p.a.: 3,10%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 127.833,87 €, Darlehensgeber/-vermittler: Baufi24 Baufinanzierung AG, Kattrepelsbrücke 1, 20095 Hamburg
PSD Bank Nürnberg
PSD BauGeld
3,12% Sollzins
3,20% Effektivzins
433,33€ monatlich
76.466,17€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,20%, Sollzins gebunden p.a.: 3,12%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 128.265,96 €, Darlehensgeber/-vermittler: PSD Bank Nürnberg eG, Willy-Brandt-Platz 8, 90402 Nürnberg
HypoVereinsbank
Baufinanzierung
3,16% Sollzins
3,23% Effektivzins
435,83€ monatlich
76.429,34€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,23%, Sollzins gebunden p.a.: 3,16%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 128.525,06 €, Darlehensgeber/-vermittler: UniCredit Bank AG, Arabellastraße 12, 81925 München
Dr. Klein
Baufinanzierung
3,16% Sollzins
3,24% Effektivzins
436,67€ monatlich
76.417,05€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,24%, Sollzins gebunden p.a.: 3,16%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 128.611,40 €, Darlehensgeber/-vermittler: Dr. Klein Privatkunden AG, Hansestr. 14, 23558 Lübeck
Interhyp
Baufinanzierung
3,35% Sollzins
3,40% Effektivzins
450,00€ monatlich
76.219,28€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,40%, Sollzins gebunden p.a.: 3,35%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 129.990,97 €, Darlehensgeber/-vermittler: Interhyp AG, Marcel-Breuer-Str. 18, 80807 München
Baufiline
Baufinanzierung
3,41% Sollzins
3,50% Effektivzins
458,33€ monatlich
76.094,58€ Restschuld
Repr. Bsp: Effektiver Jahreszins: 3,50%, Sollzins gebunden p.a.: 3,41%, Bearbeitungsgebühr: 0,00%, Nettodarlehensbetrag: 100.000 €, 120 Raten, besichert durch Grundpfandrecht, Kosten für Eintragung Grundschuld und Gebäudeversicherung nicht enthalten, Gesamtbetrag: 130.851,41 €, Darlehensgeber/-vermittler: BaufiService GmbH, Am Stockenwald 1, 88276 Berg
* Werte für gewählten Zeitraum. Bitte beachten Sie die detaillierten Preisinformationen gem §6 PAngV, die Sie über den Infobutton erhalten. Alle Angaben ohne Gewähr, © financeAds.net
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Was ist eine Hypothek?

Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht. Bei einer Immobilienfinanzierung reicht das Einkommen oftmals nicht als Sicherheit für die Banken. Sollte es zu einer Zahlungsunfähigkeit kommen, will die Bank eine Sicherheit haben.

Daher erhält das Kreditinstitut in diesem Fall die Grundrechte an der Immobilie. Dadurch kann die Immobilie bei einem Zahlungsverzug gepfändet werden.

Wenn Sie ein weiteres Darlehen benötigen, würden Sie bei einer Hypothek eine zweite bzw. weitere Hypothek aufnehmen. Es ist also im Gegensatz zu einer Grundschuld nicht möglich, das aufgenommene Darlehen einfach zu erhöhen.

Welche Arten von Hypotheken gibt es?

Es gibt verschiedene Formen von Hypotheken. Wir können die Hauptarten in vier Kategorien unterteilen:

Festhypothek

Bei der Festhypothek erhalten Sie einen festen Zinssatz über einen festen Zeitraum. Das bedeutet, Sie können sicher und fest planen.

Besonders profitabel ist dies vor allem dann, wenn die Zinsen in Zukunft steigen sollten.

Der Nachteil der Festhypothek ist, dass Sie im gegenteiligen Fall – also, wenn die Zinsen fallen – nicht davon profitieren. Allerdings raten wir stets dazu, bei höheren Investitionen die sicherere Variante zu wählen.

Variable Hypothek

Bei der variablen Hypothek haben Sie weder eine feste Laufzeit noch feste Zinsen. Durchaus gängig ist aber, dass eine Mindestlaufzeit festgelegt. In diesem Fall gehen Sie das Risiko ein, dass die Zinsen ansteigen. Im Falle einer rapiden Zinserhöhung kann dies dazu führen, dass Sie bereits in kürzester Zeit zahlungsunfähig werden.

Libor Hypothek

Die Libor-Hypothek ist eine Form der variablen Hypothek. Libor steht für London Interbank Offered Rate (auf Deutsch „Londoner Interbanken-Angebotszins“). Bei einer Libor-Hypothek wird der Zinssatz in einem bestimmten Rhythmus (3, 6 oder 12 Monate beispielsweise) an den Libor-Zinssatz angepasst. Vonseiten der Bank wird zudem noch eine feste Marge draufgepackt, sodass Sie einen transparenten Einblick haben, was die Festlegung des Zinssatzes angeht.

Umkehrhypothek

Eine besondere Art der Hypothek ist die Umkehrhypothek. In diesem Fall erhalten Sie als Darlehensnehmer den Kreditbetrag nicht auf einen Schlag. Stattdessen wird eine Hypothek auf die Immobilie angenommen und Sie erhalten einen bestimmten Geldbetrag ausbezahlt. Nach Ihrem Tod kann die Bank die Immobilie dann verkaufen und die ausgezahlten Beträge zuzüglich Zinsen wieder einnehmen. Wollen die Erben die Immobilie behalten, müssen diese das Darlehen ablösen. Die Umkehrhypothek ist vor allem in den USA verbreitet und eignet sich ideal als Rente.

Welche Art von Hypotheken sollten Sie bevorzugen?

Unserer Meinung nach fahren Sie mit der Festhypothek die sicherste Schiene. Wenn sich die Zinsen in absehbarer Zeit verringern sollten, macht eine variable Hypothek zwar Sinn. Allerdings ist dies nicht so einfach vorherzusehen.

Zudem sind die Zinsen aktuell (Stand: September 2022) zwar wieder auf einem etwas höheren Niveau. Historisch betrachtet sind die aktuellen Zinsen allerdings noch sehr niedrig. Sie sollten daher kein unnötiges Risiko eingehen.

Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld

Oft werden die Begriffe Hypothek, Grundschuld und Hypothekendarlehen synonym verwendet. Allerdings gibt es signifikante Unterschiede zwischen einer Hypothek und der Grundschuld.

Auch wenn umgangssprachlich in den meisten Fällen von einer Hypothek gesprochen wird, ist dies nur selten wirklich der Fall. Oft setzt nämlich die Grundschuld ein. Bei einem Immobilienkredit mit Grundschuld sind flexible Anpassungen und Erweiterungen möglich. So ist es möglich, eine Anschlussfinanzierung abzuschließen.

Bei einer Hypothek geht dies nicht. Stattdessen müssten Sie in diesem Fall eine neue Hypothek aufnehmen.

Im Gegensatz zur Grundschuld ist der Betrag, den Sie durch die Hypothek erhalten haben, an die Höhe der Forderung gebunden.

In Deutschland hat sich die Grundschuld durchgesetzt, durch die eine Bank im Zweifelsfalls ohne größere Schwierigkeiten eine Immobilie bei Zahlungsausfall verkaufen kann, um das Darlehen bei einer Zahlungsunfähigkeit zu tilgen.

Wenn Sie beispielsweise mehrere Kredite bei einer Bank haben, wäre es bei der Grundschuld unwichtig, welchen dieser Kredite Sie nicht bedienen können. Die Bank könnte stets auf die Immobilie als Sicherheit setzen. Bei der Hypothek wären andere Kredite von den Bedingungen und der hinterlegten Sicherheit unberührt. Das macht es für Banken besonders attraktiv, auf die Grundschuld statt auf die Hypothek zu setzen.

Wie kann ich eine Hypothek aufnehmen?

Je nach Bank kann es unterschiedliche Voraussetzungen geben, um eine Hypothek aufzunehmen. Bei den Unterlagen wird eine Bank allerdings unseren Erfahrungen nach stets folgende erwarten:

  • Einkommensnachweise (Gehaltsabrechnung, Kontoauszug, Einkommenssteuerbescheid)
  • Personalausweis bzw. Reisepass mit gültiger Meldebescheinigung.
  • Grundbuchauszug
  • Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung

Halten Sie darüber hinaus den Lageplan, den Bauvertrag (falls vorhanden) und eine Kostenkalkulation bereit.

Auch wenn die Immobilie selbst als Sicherheit für die Bank dient, steht die Rückzahlung des Darlehens aus dem Einkommen, das Sie beziehen, an wichtigster Stelle. Wichtig ist also vor allem Ihre Bonität, damit Sie eine Hypothek aufnehmen können.

Kosten

Bei einer Hypothek kommen verschiedene Gebühren auf Sie zu. Da Sie einen Geldbetrag als Darlehen erhalten, fallen Zinsen über die gesamte Laufzeit an. Wie hoch die Zinsen sind, ist von der aktuellen Marktlage abhängig. Die Zinsen stehen im direkten Zusammenhang mit dem Leitzins, den die Europäische Zentralbank angibt. Zuletzt sind die Zinsen nach Jahren des Stillstands in zwei Schritten auf 1,25 % angehoben worden. Das wirkt sich auch auf die Zinsen aus.

Darüber hinaus kommen jedoch weitere Kosten auf Sie hinzu. Dazu gehören:

  • Bearbeitungsgebühren
  • Notarkosten
  • Grundbucheintrag

Neben den jährlichen Zinsen könnte zudem noch ein Bereitstellungszins anfallen. Das ist dann der Fall, wenn die Summe nicht innerhalb einer gesetzten Frist ausgezahlt wird.

Die Höhe der Hypothek

Während Sie bei einem Immobiliendarlehen heutzutage sogar Vollfinanzierungen vollziehen können, wird bei der Höhe einer Hypothek in der Regel etwas kritischer kalkuliert.

So beläuft sich die Höhe einer Hypothek üblicherweise auf 60 bis 70 Prozent des Verkehrswertes. Dadurch profitieren Sie auch bei einem starken Wertverlust davon, dass die Bank die Immobilie weiterhin als Sicherheit akzeptiert. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung sähe dies bei einem Wertverlust von 30 Prozent in den ersten Jahren unter Umständen anders aus.

Hypothek aufnehmen: Darauf sollten Sie achten

Bevor Sie eine Hypothek aufnehmen sollten, sollten Sie prüfen, ob es keine bessere Möglichkeit gibt. So kann sich auch für Sie manchmal die Grundschuld lohnen. Das kann sich unter Umständen aufgrund der Zinsen lohnen oder weil Sie 100 Prozent der Immobilie finanzieren sollen.

Ansonsten sollten Sie bei der Aufnahme dringend darauf achten, einen festen Zins zu wählen.

Schließen Sie darüber hinaus Versicherungen ab, die im Fall der Arbeitslosigkeit greift oder dann, wenn Sie krankheitsbedingt oder durch einen Unfall nicht mehr berufsfähig sein sollten. Die Tilgung nimmt nämlich Jahrzehnte in Anspruch. Das kann dazu führen, dass unvorhersehbare Lebensveränderungen Sie letztlich um Ihr Haus bringen.

Fazit – die Hypothek ist ein Auslaufmodell

Wir können festhalten, dass die klassische Hypothek immer seltener Anwendung findet. Der Grund hierfür ist, dass die Banken mit der Grundschuld deutlich sicherer unterwegs sind. Eine Hypothek ist längst nicht so flexibel wie die Grundschuld, die sich daher heutzutage in Deutschland durchgesetzt hat.

Im umgangssprachlichen Gebrauch wird der Begriff der “Hypothek” allerdings auch in den kommenden Jahren noch häufig verwendet werden.

Interessant mit Hinblick auf das Alter dürfte allen voran dennoch die Umkehrhypothek sein, die von einigen Personen sogar Rentenhypothek genannt wird. In diesem ist der Nachteil allerdings, dass Sie auch eine zunächst abbezahlte Immobilie wieder stark gefährden. Zur Altersvorsorge gibt es bessere Möglichkeiten als eine Umkehrhypothek.

In manchen Situationen kann sie dennoch Sinn machen. Zum Beispiel dann, wenn Sie mit dem Haus selbst emotional verbunden sind und es keine andere Möglichkeit mehr gibt, Ihren Lebensunterhalt sonst zu finanzieren.

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Oliver Schoch

Oliver Schoch ist Bankkaufmann und Finanz-Journalist. Im Rahmen seiner Spezialisierung schreibt er mittlerweile seit 14 Jahren Artikel zu unterschiedlichen Finanz-Themen wie Börse, Versicherungen, Finanzierungen oder Geldanlage. Dabei gibt Oliver Schoch Lesenden gerne Ratschläge für den Finanz-Alltag und zeigt, wie interessant und alltäglich das Thema Finanzen in der Praxis ist.

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    Hypothek-Rechner für Februar 2023

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    FAQ – Häufig gestellte Fragen zum Thema Hypothek

  • Was bedeutet eine Hypothek aufs Haus?

    Wer eine Hypothek auf sein Haus aufnimmt, erhält ein Darlehen von der Bank. Als Sicherheit für das Darlehen erhält die Bank ein Grundpfandrecht auf Ihr Haus. Die deutlich gängigere Alternative ist die Grundschuld.

  • Was passiert bei Zahlungsunfähigkeit bei einer Hypothek?

    In diesem Fall kann es passieren, dass die Bank Ihre Immobilie zwangsversteigert, um den ausstehenden Betrag zu erhalten. Sie sollten sich bei einer drohenden Zahlungsunfähigkeit frühestmöglich mit Ihrer Bank zusammensetzen und eine Zwischenlösung finden.

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