Immobilien kaufen und finanzieren – Ratgeber und Zinsvergleich

Nach der Weltwirtschaftskrise im Jahr 2008 sind die Preise für Immobilien in den vergangenen 10 Jahren wieder stark gestiegen. Durch die steigenden Zinsen aufgrund der steigenden Inflationsraten ist der Immobiliensektor aktuell wieder unter Druck geraten. Wir geben Ihnen in diesem Artikel Informationen darüber, wie Sie in Immobilien investieren können, worauf Sie bei der Finanzierung achten müssen und wie Sie die Suche am besten angehen sollten.

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Das Wichtigste in Kürze

  • Der Kauf einer Immobilie kann sich für die Nutzung als Eigenheim ebenso lohnen wie als Renditeobjekt.
  • Sie können direkt oder indirekt in Immobilien investieren. Bei direkten Immobilien kaufen Sie die Immobilie. Bei einem indirekten Investment gibt es verschiedene Möglichkeiten.
  • Sie brauchen keinen Makler, um Immobilien zu kaufen. Allerdings kann Ihnen ein Makler wertvolle Zeit ersparen und dient gleichzeitig auch als Berater.
  • Bei der Finanzierung einer Immobilie sollten Sie vor allem die aktuelle Zinsphase genaustens beobachten. Vermuten Sie einen Anstieg der Zinsen, lohnt sich eine lange Zinsbindung umso mehr.

Immobilien kaufen: Wann lohnt sich der Kauf?

Wenn Sie eine Immobilie kaufen wollen, kann dies unterschiedliche Gründe haben. Je nachdem, ob Sie die Immobilie als Eigenheim oder als Renditeobjekt nutzen wollen, ist die Frage nach einem lohnenswerten Investment anders zu beantworten.

Wenn Sie die Immobilie als Eigenheim nutzen wollen, ist dies besonders lohnenswert, da Sie keine monatliche Miete mehr bezahlen müssen. Im Normalfall haben Sie allerdings eine monatliche Rate für das Darlehen zu begleichen, die mindestens so hoch ist wie die vorherige Miete. Allerdings ist es für viele Menschen ein Traum, ein Eigenheim ganz nach ihren eigenen Vorstellungen zu besitzen.

Besonders lohnenswert ist der Kauf einer Immobilie daher dann, wenn Sie diese zu niedrigen Zinsen finanzieren können und gleichzeitig kaum bis gar kein Renovierungsbedarf vorliegt.

Ein Immobilienkauf lohnt sich auch dann, wenn Sie es als Renditeobjekt betrachten. Allerdings sind die Immobilienpreise in den letzten Jahren stärker angestiegen als die Mieten. Im Zweifel sollte der Kaufpreis maximal das 20-fache der jährlichen Nettokaltmiete ausmachen. Ansonsten gehen Sie ein zu hohes Risiko mit der Immobilie ein, wenn Sie zusätzlich noch das Darlehen tilgen müssen.

Wie können Sie in Immobilien investieren?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um in Immobilien zu investieren. Wir können die verschiedenen Arten dabei in direkte und indirekte Investments unterteilen.

Direkte Investments

Von einem direkten Investment in Immobilien sprechen wir, wenn Sie eine Immobilie kaufen. Der Vorteil davon ist, dass Sie die Immobilie so nutzen können, wie Sie es wünschen. Sie haben die Wahl, ob Sie die Immobilie selbst als Eigenheim nutzen oder vermieten bzw. verpachten. Darüber hinaus können Sie die Immobilie auch gewerblich nutzen. Wenn Sie die Wohnung selbst nutzen, sparen Sie somit die monatlichen Mietkosten auch dann, wenn der Immobiliensektor vor der nächsten Krise steht.

Indirekte Investments

Bei einem indirekten Investment in Immobilien profitieren Sie lediglich von der Wertentwicklung der Immobilien bzw. des gesamten Immobilienmarktes. Sie kaufen die Immobilie nicht selbst, sondern investieren über andere Wege in Immobilien. Folgende Möglichkeiten haben Sie, um indirekt in Immobilien zu investieren.

  • Offene Immobilienfonds
  • Geschlossene Immobilienfonds
  • Crowdinvesting in Immobilien
  • Immobilienaktien

Bei einem offenen Immobilienfonds investieren Sie zusammen mit anderen Investoren. Ihr Kapital wird gebündelt und in verschiedene Immobilien. Dadurch sind Sie auch Miteigentümer dieser Immobilien – wenngleich nur in einem sehr geringen Maße. Da Sie mit einem offenen Immobilienfonds in viele verschiedene Immobilien investieren, profitieren Sie von der Risikostreuung. Sie können bereits für unter 100 Euro in offene Immobilienfonds investieren.

Im Gegensatz zu offenen Immobilienfonds bergen geschlossene Immobilienfonds ein deutlich höheres Risiko. Die Mindestanlagesumme beläuft sich in der Regel nämlich auf mindestens 10.000 Euro. Zudem kann es bei einem geschlossenen Immobilienfonds sein, dass nur in eine einzelne Immobilie investiert wird, wodurch das Verlustrisiko deutlich größer ist.

Wenn Sie sich für Crowdinvesting entscheiden, können Sie kleine Summen in Immobilienprojekte investieren, die Ihnen eine jährliche Rendite von durchschnittlich 3 bis 7 Prozent versprechen. Allerdings besteht hier auch das Risiko, dass Sie Ihren Einsatz verlieren. Der Vorteil zu geschlossenen Immobilienfonds liegt darin, dass Sie Ihr Geld deutlich diversifizierter anlegen können.

Alternativ können Sie auch Immobilienaktien kaufen. Es handelt sich hierbei um Aktien von Unternehmen, die sich zu einem großen Anteil auf Immobilien fokussiert haben. Solche Unternehmen haben Ihre Immobilienportfolios in der Regel sehr gut diversifiziert. Allerdings setzen insbesondere Krisen solchen Unternehmen stark zu. Zudem sollten Sie nicht den Fehler machen und nur in ein Immobilien-Unternehmen investieren, sondern auch am Aktienmarkt ein diversifiziertes Portfolio aufbauen.

Immobilien mit oder ohne Makler kaufen

Wenn Sie sich für ein direktes Immobilien-Investment entscheiden, können Sie sich bei der Suche und beim Kauf auf einen Makler verlassen oder selbst die notwendigen Schritte einleiten. Beide Varianten haben Ihre Vor- und Nachteile.

Immobilien mit Makler kaufen

Wenn Sie eine Immobilie mit Makler kaufen wollen, profitieren Sie vor allem von der jahrelangen Erfahrung des Maklers und seinen Kontakten. Er kann Ihnen zahlreiche Immobilien vorstellen, die Ihren Vorstellungen entsprechen. Insbesondere die zeitintensive Vorauswahl fällt dadurch weg. Allerdings kommen mit einem Makler auch zusätzliche Kosten auf Sie zu, die je nach Wert der Immobilie durchaus fünfstellig sein können.

Immobilien ohne Makler kaufen

Wenn Sie auf einen Makler bei der Immobiliensuche verzichten, profitieren Sie davon, dass Sie bei den Kaufnebenkosten eine hohe Summe sparen können. Wenn Sie eine Immobilie ohne Makler kaufen wollen, sollten Sie sich ein eigenes Netzwerk aufbauen. Hierfür bilden bereits Freunde, Bekannte und Arbeitskollegen eine gute Grundlage. Unmöglich ist vor allem die Vorauswahl ohne Online-Portale. Achten Sie allerdings darauf, ob die Anzeige von einem Makler aufgegeben worden ist. Sollte dies der Fall sein, könnte nämlich dennoch eine Maklercourtage auf Sie zukommen, auch wenn dieser vom Verkäufer beauftragt worden ist.

Darüber hinaus sollten Sie eine Immobilie auch stets auf Mängel überprüfen lassen und hierfür einen Gutachter konsultieren. Planen Sie hierfür also auch zusätzliche Kosten ein. Diese sollten im Normalfall allerdings deutlich unter den Kosten eines Maklers liegen.

Immobilie finanzieren: Darauf müssen Sie achten

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, werden Sie in der Regel auf eine Finanzierung angewiesen sein. Hier kommen Sie um einen Vergleich zwischen den einzelnen Banken in der Regel nicht drumherum.

Es ist empfehlenswert, zusätzlich zu den Hausnebenkosten rund 20 Prozent des Hauspreises selbst aufbringen zu können und den Rest zu finanzieren. Je nach Zinslage sollten Sie sich für eine lange oder kurze Zinsbindung entscheiden.

Da die Zinsen aktuell angehoben werden, könnten Sie bereits in wenigen Monaten noch ein Vielfaches der Zinsen zahlen, die Sie aktuell zahlen würden. In der Regel fahren Sie mit einer Zinsbindung für 10 Jahre ganz gut. Nach 10 Jahren können Sie die Zinsen anschließend neu verhandeln.

Die Problematik ergibt sich allerdings dann, wenn nach 10 Jahren noch ein großer Teil der Schulden zu tilgen ist und die Zinsen in der Zwischenzeit stark angestiegen sind. Dann könnte es unter Umständen nämlich nicht mehr möglich für Sie sein, regelmäßig die Raten zu bedienen. Sie sollten daher einen hohen Tilgungssatz von mindestens 2 Prozent wählen – besser wären 3 Prozent. Mit Sondertilgungen können Sie die Zinslast zudem deutlich reduzieren.

Vernachlässigen Sie zudem nicht, welche Reparatur- und Modernisierungskosten in Zukunft auf Sie zukommen könnten. Daher sollten Sie trotz der monatlichen Rate dazu in der Lage sein, sich einen Puffer für unerwartete Kosten aufzubauen. Sollte Ihnen dies gelingen, dürfte die Finanzierung Ihnen keine Schwierigkeiten bereiten.

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Wichtig: Wenn Sie die Immobilie nicht alleine finanzieren, sondern mit Ihrem Ehepartner, sollten Sie für den Fall eines Einkommensverlustes eine Versicherung abschließen. Für die Rückzahlung kann sich auch eine Risikolebensversicherung eignen.

Sie sollten darüber hinaus die Kaufnebenkosten nicht unterschätzen. Je nach Kaufpreis der Immobilie können Sie bei den Kaufnebenkosten aufgrund der Grunderwerbssteuer und den Notarkosten mit einem niedrigen bis mittleren fünfstelligen Betrag rechnen.

Fazit: Das sollten Sie aus diesem Text mitnehmen

Es gibt verschiedene Möglichkeiten, um in Immobilien zu investieren: direkt und indirekt. Bei einem direkten Investment kaufen Sie die Immobilie selbst. Bei einem indirekten Investment sind Sie lediglich ein Anteilseigner oder über Aktien in Immobilienunternehmen investiert.

Sie sind bei der Immobiliensuche zudem nicht zwingend auf einen Makler angewiesen und können so die hohen Nebenkosten reduzieren. Grunderwerbsteuer und Notarkosten kommen allerdings dennoch auf Sie zu. Wenn Sie auf einen Makler verzichten, kommt allerdings ein erheblicher Mehraufwand auf Sie zu. Daher sollten Sie in jedem Fall abwägen, ob sich ein Makler unter Umständen trotz der Mehrkosten nicht doch lohnt.

Kommt es zur Finanzierung der Immobilie, sollten Sie so viele Angebote wie möglich einholen und diese miteinander vergleichen. Setzen Sie die Tilgungsrate so hoch Sie können, wenn Sie die Immobilie schnell abbezahlen wollen. Allerdings sollten Sie mit der monatlichen Rate Ihren finanziellen Handlungsspielraum nicht zu stark eingrenzen, da immer wieder unerwartete Kosten auf Sie zukommen können.

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Burak Aras

Burak beschäftigt sich seit seinem 18. Lebensjahr mit allen Themen rund um Finanzen, Wirtschaft & IT. Er interessiert sich für Fintechs und schreibt als freiberuflicher Autor unter anderem für CoinPro und die deutschsprachige Ausgabe des Forbes Advisors.

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    FAQ – Häufig gestellte Fragen zum Thema Immobilien

  • Kann ich Immobilien im Ausland finanzieren?

    Ja, das ist möglich. Allerdings gibt es hierbei sehr viele rechtliche Bestimmungen, die sich je nach Land unterscheiden. Nicht immer ist ein Kauf einer Immobilie als Ausländer überhaupt möglich, ohne im jeweiligen Staat zu leben. Zudem sind deutsche Banken eher nicht der richtige Ansprechpartner für eine Immobilienfinanzierung im Ausland. Hierfür wäre ein Fremdwährungsdarlehen eher geeignet, auch wenn Sie damit ein höheres Risiko eingehen.

  • Muss man ein Verkehrswertgutachten beauftragen, um den Verkehrswert zu bestimmen?

    Nein, es ist nicht notwendig, ein Verkehrswertgutachten zu erstellen, um den Verkehrswert zu bestimmen. Sie können jedoch ein Verkehrswertgutachten beauftragen, falls Sie eine vollständige Verkehrswertermittlung wünschen. Die Ergebnisse dieser Untersuchung bilden die Grundlage für Preisüberlegungen oder Verhandlungen.

  • Wann platzt die Immobilienblase?

    Einen genauen Zeitpunkt zu nennen, ist sehr schwierig. Das Platzen einer Blase hängt oft mit vielen makroökonomischen und geopolitischen Entwicklungen zusammen.

    Die Immobilienblase platzt dann, wenn die Nachfrage zurückgeht und sich gleichzeitig das Angebot weiter vermehrt. Dies führt schließlich zu einem starken Einbruch der Preise und viele Immobilienbesitzer müssen Ihre Immobilien zu einem günstigen Preis verkaufen als ursprünglich geplant.

    Durch die Erhöhung des Leitzinses aufgrund der hohen Inflationsrate wird die Nachfrage durch externe Faktoren zudem gehemmt, was das Platzen der Immobilienblase vergünstigt. Allerdings ist dies eher ein Kreislauf statt eines einmaligen Events. Sind die Preise für Immobilien am Boden, steigt die Nachfrage wieder an und die Preise erholen sich in der Regel.

  • Was sind die Kosten für ein Verkehrswertgutachten?

    Die Kosten für ein Verkehrswertgutachten hängen von der Größe der Immobilie, dem Verkehrswert des Objekts und den Dienstleistungen ab, die Sie benötigen. Vergleichen Sie daher verschiedene Verkehrswertvermittler oder Verkehrsbewerter, um die bestmögliche Verkehrswertermittlung zu erhalten.

  • Welche Verfahren gibt es zur Wertermittlung?

    Es gibt verschiedene Verfahren zur Verkehrswertermittlung: Marktanalyse/Vergleichspreismethode, Vermietungswertmethode, Verkaufspreismethode und Substanzwert-/Ertragswertmethode. Jedes Verfahren bietet unterschiedliche Vorteile und kann je nach Situation angewendet werden.

  • Wie kann man mit Immobilien Geld verdienen?

    Sie können mit Immobilien auf verschiedene Art und Weise Geld verdienen. Einerseits können Sie eine Immobilie kaufen und diese vermieten. Damit können Sie ein passives Einkommen aufbauen.

    Andererseits können Sie durch die Wertsteigerung der Immobilie auch durch den An- und Verkauf von Immobilien Geld verdienen. Liegt der Kauf über 10 Jahre zurück, zahlen Sie auf den Gewinn durch den Hauskauf keine Steuern.

  • Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie bestimmt?

    Der Verkehrswert einer Immobilie wird durch Vergleichspreise ähnlicher Objekte, Verkaufs- und Mietpreise in der Region sowie Steuervorteile und rechtliche Gegebenheiten ermittelt

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