Viele Millionen Menschen in Deutschland besitzen ein Eigenheim und haben damit einen Wert, der unabhängig von Inflation ist und später dazu führt, dass im Rentenalter mehr Geld dadurch zur Verfügung steht, sodass keine Miete gezahlt werden muss. Trotzdem ist es nicht selten der Fall, dass auf der einen Seite eine Immobilie und damit ein großer Vermögenswert existiert, es aber auf der anderen Seite im Grunde täglich an Liquidität fehlt, weil die Rente recht gering ausfällt. In einer solchen Situation interessieren sich immer mehr Immobilieneigentümer für eine sogenannte Immobilienrente, auch Umkehrhypothek genannt.
In unserem Beitrag möchten wir näher darauf eingehen, worum es sich bei einer solchen Umkehrhypothek handelt, was die Immobilienrente auszeichnet, worin die Vor- und Nachteile bestehen und was Sie sonst diesem Thema noch wissen sollten, wenn Sie davon betroffen sind, zwar einerseits ein Haus zu haben, es Ihnen aber auf der einen Seite aufgrund einer nicht soliden Rente an Liquidität im Alltag fehlt.
Worum handelt es sich bei der Immobilienrente?
Im allgemeinen Sprachgebrauch werden die zwei Begriffe Immobilienrente einerseits und Umkehrhypothek auf der einen Seite synonym verwendet. Eine andere Bezeichnung für die Umkehrhypothek ist Rückwärtshypothek, weil in dem Fall eine schuldenfreie Immobilie existiert, aber dennoch ein Kredit aufgenommen wird. Bei der klassischen Hypothek ist es natürlich so, dass diese als Kreditsicherheit dient, aber die entsprechende Immobilie noch nicht abbezahlt und somit nicht schuldenfrei ist.
Die Immobilienrente als solche ist eine Finanzdienstleistung, die von bestimmten Finanzdienstleistern angeboten wird. Im Detail ist die Umkehrhypothek letztendlich ein Kredit, bei dem die jeweilige Immobilie die Sicherheit darstellt. Dementsprechend unterscheidet sich die Umkehrhypothek an dieser Stelle nicht von einem klassischen Immobiliendarlehen, denn auch dort wird ein Kredit vergeben und die entsprechende Immobilie als Sicherheit herangezogen.
Welche Funktionsweise hat die Umkehrhypothek?
Typisch für die Umkehrhypothek und deren Funktionsweise ist es, dass der Immobilieneigentümer Jahr für Jahr mehr Schulden aufbaut. Das wiederum ist auch der Grund, warum von einer Umkehrhypothek gesprochen wird, denn beim gewöhnlichen Immobiliendarlehen werden die Schulden natürlich nach und nach immer niedriger. Fällig wird die Umkehrhypothek dann, wenn der Immobilieneigentümer sterben sollte. Dann gibt es bei den meisten Immobilienrenten mehrere Optionen, zwischen denen sich der Immobilieneigentümer bzw. nach dessen Tod die entsprechenden Erben entscheiden können, nämlich:
- Anschlussfinanzierung durch Immobilienkredit
- Tilgung der Hypothek
- Veräußern der Immobilie
In den zwei ersten Fällen bleiben bzw. werden die Erben zu Eigentümern, indem die Umkehrhypothek als Darlehen vollständig zurückgezahlt wird oder eine Anschlussfinanzierung in der Form stattfindet, als dass auf der einen Seite ein gewöhnliches Immobiliendarlehen aufgenommen wird und damit auch die Umkehrhypothek getilgt wird. Bei der dritten Option entscheiden sich die Erben stattdessen dafür, die Immobilie zu veräußern. Damit wäre natürlich auch die entsprechende Umkehrhypothek erledigt.
Was die Vorteile einer Umkehrhypothek?
Die Umkehrhypothek hat als Immobilienrente sowohl Vorteile als auch Nachteile, die Sie als Eigentümer eines Objektes unbedingt vorab kennen sollten, bevor Sie sich näher mit diesem Thema befassen. Ein erster Vorteil der Immobilienrente besteht natürlich darin, dass Sie umgehend Liquidität erhalten und so über viele Jahre hinweg ein ausreichend hohes Einkommen erzielen. Darüber hinaus schränkt die Umkehrhypothek in aller Regel nicht das Recht ein, das Haus zu jedem Zeitpunkt veräußern zu können.
Das kann zum Beispiel wichtig im Alter sein, wenn eventuell eine kleinere Wohnung gemietet werden soll oder der Immobilieneigentümer in ein Pflegeheim ziehen muss. Darüber hinaus gibt es noch weitere Vorteile, durch die sich eine Immobilienrente bzw. Umkehrhypothek auszeichnen kann, nämlich:
- Planungssicherheit
- Kredit wird steuerfrei ausgezahlt
- Lebenslanges Wohnrecht für Hauseigentümer
Welche Nachteile sind mit der Immobilienrente verbunden?
Bei der Umkehrhypothek gibt es nicht nur Nachteile, sondern es sollten unbedingt die Nachteile eine Berücksichtigung finden. Dazu gehört zum Beispiel, dass eine Umkehrhypothek im Allgemeinen relativ teuer ist. Zum einen ist der Kreditzins normalerweise (deutlich) höher als beim gewöhnlichen Immobiliendarlehen. Zum anderen erhalten Sie selten mehr als 40 biss 50 Prozent des momentanen Verkehrswertes Ihrer Immobilie als Darlehen ausgezahlt.
Das wiederum ist auf die oft geringere Immobilienbewertung zurückzuführen, die zusätzlich einen Nachteil der Umkehrhypothek darstellen können. Ebenfalls nachteilig kann sich die Bedingung auswirken, dass eine etwas höhere Immobilienrente nur dann möglich ist, wenn sich die Objekte in einer guten Lage befinden. Das Haus sollte zudem komplett schuldenfrei sein.
Wer ist die Zielgruppe einer Immobilienrente?
Immobilienrenten1Immobilienrente – https://www.verbraucherzentrale-niedersachsen.de/themen/finanzen/immobilienrente-was-es-der-umkehr-hypothek-auf-sich-hat – Abgerufen am 15.11.22und Umkehrhypotheken sind für eine ganz besondere Zielgruppe interessant, an die sich die entsprechenden Finanzdienstleister natürlich oft sehr bewusst wenden. Nicht relevant ist diese Form von Finanzdienstleistung für alle Immobilieneigentümer, die keinen zusätzlichen Liquiditätsbedarf haben, weil sie zum Beispiel gut mit ihrer gesetzlichen Rente nebst einer privaten Altersvorsorge auskommen. Ebenfalls nicht geeignet ist die Umkehrhypothek für Immobilieneigentümer, die zwar Liquiditätsbedarf haben, bei denen es allerdings noch laufende Hypothek oder Grundschuld gibt, weil das Objekt noch nicht schuldenfrei ist.
Daher sind es insbesondere die folgenden Immobilieneigentümer, die eine Zielgruppe für Finanzdienstleister darstellen, die eine Immobilienrente offerieren:
- Schuldenfreie Immobilie vorhanden
- Liquiditätsbedarf
- Immobilieneigentümer zwischen 60 bis 70 Jahre alt
- Keine oder nur geringe, sonstige Vermögenswerte und Guthaben vorhanden
Letztendlich lässt sich die Zielgruppe für eine Umkehrhypothek also zusammenfassen, dass es sich auf der einen Seite um Eigentümer einer möglichst schuldenfreien Immobilie handeln muss und zum anderen Liquiditätsbedarf steht, weil die bisherigen Einnahmen nicht ausreichen.
Beispiel für die Immobilienrente
Damit Sie sich die Umkehrhypothek etwas besser vorstellen können, zumal die bisherigen Ausführungen relativ abstrakt sind, möchten wir gegen Ende unseres Beitrages eine Beispielrechnung aus der Praxis durchführen. Dort können Sie an den entsprechenden Werten ungefähr ablesen, welche Kosten bei einer Immobilienrente entstehen und mit welcher monatlichen Auszahlung Sie überhaupt rechnen können. Unser Beispiel gestaltet sich entsprechend wie folgt:
- Aktueller Verkehrswert der Immobilie: 300.000 Euro
- Risikoabschlag: 80.000 Euro
- Restwert Ihres Hauses: 220.000 Euro
Fast alle Finanzdienstleister nehmen in der Regel einen Risikoabschlag vom aktuellen Verkehrswert der Immobilie vor, der nicht selten zwischen 20 bis 40 Prozent vom Objektwert einnimmt. Daraus wiederum ergibt sich der Restwert der Immobilie, welcher wiederum Grundlage für den Kredit in Form der Umkehrhypothek darstellt.
Im zweiten Schritt geht es darum, auf dieser Grundlage die monatlich mögliche Rente zu ermitteln:
- Darlehenslaufzeit: 20 Jahre
- Kreditzins: 4,5 %
- Einmalige Auszahlung: 100.000 Euro
- Alternative Rente: 580 Euro pro Monat
Bei manchen Immobilienrenten haben die entsprechenden Kunden die Möglichkeit, sich zwischen einer einmaligen Auszahlung und einer monatlichen Rentenzahlung zu entscheiden. Die typische Immobilienrente sieht allerdings die regelmäßige Auszahlung vor, während die einmalige Kapitalsumme eher eine seltenere Variante ist.
Gibt es Alternativen zur Umkehrhypothek?
Die Frage nach einer Alternative zur Umkehrhypothek setzt natürlich voraus, dass Sie einerseits eine Immobilie haben, es Ihnen jedoch im Alter an Liquidität mangelt. Treffen beide Punkte nicht zu, macht die Immobilienrente ohnehin keinen Sinn. Wie sähe es zum Beispiel mit einem gewöhnlichen Immobilienkredit aus? Dieser würde zwar in einer Summe ausgezahlt, aber natürlich könnten Sie den Kreditbetrag anlegen und zum Beispiel durch einen Auszahlplan verrenten lassen.
Das Problem wird jedoch darin bestehen, dass die meisten Banken Kunden ab einem gewissen Alter keinen (größeren) Kredit mehr geben, beispielsweise ab 67 Jahren. Dann jedoch besteht meistens erst der zusätzliche Kapitalbedarf, nämlich mit dem Eintritt ins Rentenalter. Somit ist das gewöhnliche Immobiliendarlehen in der Regel keine Option. Im Grunde gäbe es dann nur noch die Alternative auf eine Nebentätigkeit im Rentenalter. Im Finanzbereich hingegen ist die Immobilienrente tatsächlich oft die einzige Alternative.
Quellen & Verweise
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