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Stephanie Hahn

Stephanie Hahn hat schon immer ein Faible für Zahlen und war deshalb lange in der Buchhaltung tätig. Seit mittlerweile zwölf Jahren ist sie Texterin und hat sich vor Jahren auf Finanzthemen spezialisiert. Zudem investiert sie selbst in Aktien, ETF und Kryptowährungen und weiß, auf was es ankommt.

Der Großteil der Verbraucher muss bei einem Hauskauf eine Baufinanzierung in Anspruch nehmen. Gleichzeitig muss das Darlehen besichert werden, was heißt, dass eine Hypothek oder eine Grundschuld als sogenanntes Grundpfandrecht infrage kommt. Natürlich werden Sie sich jetzt die Frage stellen, was besser ist und welches Grundpfandrecht noch zeitgemäß ist – die Hypothek oder die Grundschuld? Welche Unterschiede es gibt und auf was Sie achten sollten, erfahren Sie in diesem Ratgeber.

Was ist das Grundpfandrecht?

Die Grundschuld wie auch die Hypothek zählen juristisch gesehen zum Grundpfandrecht. Dabei dienen diese beiden Möglichkeiten dem Kreditgeber, also der Bank, als Sicherheit, sollten Sie das Darlehen nicht zurückzahlen können. In der Regel wird der Kredit dann mit dem Grundstück oder auch mit der Immobilie, die auf dem Grundstück steht, besichert. Können Sie den Kredit nicht mehr bedienen, hat die Bank, genauer gesagt, der Gläubiger das Recht, dieses Objekt zu pfänden, damit er an sein Geld kommt.

Für wen ist eine Hypothek oder eine Grundschuld wichtig?

Im Grunde für jeden, der ein Haus kaufen oder bauen möchte. Denn hierbei muss zu 90 Prozent der Fälle ein Darlehen aufgenommen werden, um die Immobilie zu erwerben oder zu bauen. Wie bereits erwähnt, ist das Grundpfandrecht für die Bank wichtig, um sich abzusichern, wenn Sie den Kredit nicht mehr bezahlen können. Aus diesem Grund bestehen nahezu alle Banken und Kreditgeber auf diese Sicherheit in Form des Grundpfandrechts.

Da deshalb für jeden, der eine Baufinanzierung in Anspruch nimmt, das Darlehen abgesichert wird, lohnt es sich, die Unterschiede zwischen Grundschuld und Hypothek zu kennen.

Was genau ist eine Hypothek?

Das Wort Hypothek kommt aus dem Griechischen und heißt so viel wie “Unterpfand”. Mit einer Hypothek räumen Sie dem Gläubiger das Recht ein, dass dieser das finanzierte Haus oder Grundstück verwerten kann, sollten Sie den Kredit nicht mehr zahlen können.

Wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, weil Sie eine Immobilie finanzieren möchten, schließen Sie ein Hypothekendarlehen ab. Das bedeutet, dass die Hypothek zwangsläufig an das Darlehen gebunden ist. Somit reduziert es sich mit jeder Zahlung, die Sie an die Bank bzw. den Gläubiger leisten.

Dabei wird die Hypothek ins Grundbuch eingetragen. Hierzu benötigen Sie einen Notar, der zum einen die Unterlagen beglaubigt und zum anderen auch die Übermittlung an das Grundbuchamt übernimmt. Die Bank erhält dann den sogenannten Hypothekenbrief als Sicherheit. Diese Urkunde ist dann die Sicherheit für den Gläubiger, wenn Sie den Kredit nicht mehr tilgen können.

Weiterhin gibt es eine Alternative zur Briefhypothek, nämlich die Buchhypothek. Bei diesem Modell wird das Unterpfand zwar ebenfalls ins Grundbuch eingetragen, der Gläubiger erhält jedoch keine Urkunde.

Sobald Sie den Kredit vollständig getilgt haben, erlischt die Hypothek und wird automatisch aus dem Grundbuch gestrichen.

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Hypothek aufnehmen kann auch bedeuten, dass Sie Ihre eigene Immobilie beleihen, wenn Sie beispielsweise Sanierungen durchführen möchten, die Sie finanzieren müssen. In diesem Fall kann ebenfalls ein Hypothekendarlehen mit Grundpfandrecht in Anspruch genommen werden.

Was genau ist eine Grundschuld?

Neben der Hypothek ist die Grundschuld die zweite Möglichkeit des Grundpfandrechts. Auch die Grundschuld dient als Absicherung für den Gläubiger, wenn Sie die Darlehensraten nicht mehr begleichen können. Somit darf beispielsweise die Bank das Objekt verwerten, wenn Sie zahlungsunfähig sind.

Die Grundschuld ist jedoch unabhängig von der Kreditart und wird in der Höhe ins Grundbuch eingetragen, wie auch der Darlehensvertrag abgeschlossen wird.

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Doch Vorsicht, die Grundschuld wird nicht automatisch aus dem Grundbuch gestrichen, wenn der Kredit vollständig abbezahlt ist. Sie bleibt bestehen und wandelt sich in eine Eigentümergrundschuld um. Diese Eigentümergrundschuld können Sie ruhen lassen und wenn nötig als Sicherheit wieder beleben, um ein weiteres Darlehen aufzunehmen. Es ist aber auch möglich, die Grundschuld löschen zu lassen.

Das sind die Unterschiede zwischen Hypothek und Grundschuld

Beide Varianten sind eine Sicherheit für den Gläubiger, wenn Sie ein Darlehen zur Baufinanzierung aufnehmen. Dabei wird bei beiden Modellen das Grundpfandrecht in das Grundbuch eingetragen.

Doch es gibt auch einige Unterschiede zwischen diesen beiden Möglichkeiten. Der größte Unterschied besteht darin, dass die Hypothek bei der vollständigen Rückzahlung des Darlehens erlischt, da die Hypothek zwingend an den Kredit gekoppelt ist. Dies bedeutet auch, dass sich die Hypothek monatlich reduziert, da sie sich parallel zur Restschuld reduziert und mit der vollständigen Bezahlung des Kredits ebenfalls bei null steht.

Die Grundschuld ist jedoch vollkommen unabhängig vom Darlehen. Sie bleibt in der Höhe der Gesamtdarlehensschuld im Grundbuch, auch wenn der Kredit vollständig getilgt wurde. Das heißt auch, dass sich der Betrag nicht wie bei der Hypothek reduziert. Zudem bleibt die Grundschuld immer im Grundbuch enthalten. Sie kann nur durch eine beantragte Löschung aus dem Grundbuch entfernt werden.

Welche Variante ist besser? Grundschuld oder Hypothek?

Hypothek oder Grundschuld - darin bestehen die Unterschiede
Hypothek oder Grundschuld – darin bestehen die Unterschiede

Das kommt natürlich immer auf die Prioritäten des Einzelnen an. Die Hypothek hat den großen Vorteil, dass sie zusammen mit der Restschuld sinkt und dann nach Abzahlung des Kredits automatisch aus dem Grundbuch gelöscht wird. Dennoch ist diese Variante des Grundpfandrechts veraltet.

Die Grundschuld hingegen ist ein Modell, das deutlich zeitgemäßer ist, da es deutlich flexibler ist. Ein weiterer Pluspunkt der Grundschuld ist, dass sie nicht an den Kredit gebunden ist, wie das bei der Hypothek der Fall ist. Somit hat diese Variante den Vorteil, dass sie auf einen neuen Immobilienbesitzer übertragbar ist. Allerdings muss hier die Bank zustimmen.

Ein weiterer Pluspunkt der Grundschuld ist, dass die Eigentümergrundschuld für Sie weiterhin als Sicherheit dient, wenn Sie beispielsweise sanieren oder andere Vorhaben am Haus umsetzen möchten. Das bedeutet, dass Sie einen Kredit, den Sie beispielsweise später aufnehmen möchten, erneut absichern müssen. Die bestehende Grundschuld kann dann einfach wiederbelebt werden. Der Vorteil dabei ist, dass Sie dabei zusätzliche Kosten sparen, da bei einer Grundschuldbestellung zwangsläufig ein Notar eingeschaltet werden muss.

Wo Vorteile sind, gibt es aber auch Nachteile. Wobei diese nicht besonders groß sind. Der Nachteil liegt vor allem darin, wenn Sie die Grundschuld löschen lassen möchten. Dies ist mit etwas Aufwand verbunden. Sie müssen zuerst einen Antrag für die Streichung der Grundschuld aus dem Grundbuch stellen. Dies wird über einen Notar abgewickelt. Auch hier fallen wieder Kosten von mehreren Hundert Euro an. Daher werden diese Anträge eher selten gestellt. Zudem kann die Grundschuld jederzeit wiederbelebt werden, wodurch Sie ebenfalls Kosten sparen, wenn Sie diese nicht löschen lassen.

Somit ist eine Grundschuld unterm Strich der Sieger, da sie sehr flexibel ist. Außerdem ist sie nicht an den Kredit gebunden und kann jederzeit wieder genutzt werden. Daher entscheiden sich mittlerweile die meisten Verbraucher für eine Grundschuld und gegen die Hypothek. Die Pluspunkte liegen klar auf der Hand.

Für welche Variante Sie sich hingegen entscheiden, müssen Sie natürlich selbst für sich entscheiden.

Welche Rangordnung haben Grundschuld und Hypothek bei der Vollstreckung?

Bei einer Hypothek ist es so, dass Sie ein Objekt mit gleich mehreren Hypotheken belasten können. Aus diesem Grund gibt es die Unterscheidung zwischen einer 1a-Hypothek (erstrangige Hypothek) und einer 1b-Hypothek (zweitrangige Hypothek). Wenn Sie den Kredit nicht mehr zahlen können und es zu einer Zwangsvollstreckung oder auch einem Notverkauf kommt, zählt die Reihenfolge der Hypotheken.

Das bedeutet, wer im Grundbuch an erster Stelle steht, muss auch komplett bedient werden. Derjenige, der an 2. Stelle steht, bekommt nur etwas vom Erlös. Daher sind zweit- oder drittrangige Besicherungen bei Banken so gut wie gar nicht zu bekommen, da diese nicht wirklich abgesichert sind.

Kosten einer Grundschuldbestellung

Die Kosten einer Grundschuldbestellung sind nicht gerade günstig. Je nachdem, wie hoch die Darlehenssumme ist, fallen auch unterschiedlich hohe Gebühren an. Sie können von einigen hundert Euro bis hin zu mehreren tausend Euro reichen.

Der Notar berechnet etwa 1,5 Prozent der Summe, die beim Kaufvertrag vereinbart wurde. Je höher der Kaufpreis, desto höher die Gebühren beim Notar.

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