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Stephanie Hahn

Stephanie Hahn hat schon immer ein Faible für Zahlen und war deshalb lange in der Buchhaltung tätig. Seit mittlerweile zwölf Jahren ist sie Texterin und hat sich vor Jahren auf Finanzthemen spezialisiert. Zudem investiert sie selbst in Aktien, ETF und Kryptowährungen und weiß, auf was es ankommt.

Mieten oder Kaufen? Diese Frage stellen sich viele, da die Mieten immer weiter steigen. Insbesondere in den letzten Jahren haben die Zinsen dafür gesorgt, dass bei dem Gedanken an die Altersvorsorge sofort die Immobilie in den Sinn kam. Allerdings haben sich die Zeiten geändert und der Leitzins wurde auf 1,25 % angehoben, was somit auch die Kosten für eine Immobilie erhöht. Dennoch kann es sinnvoll sein, eine Immobilie zu erwerben, statt dem Vermieter jeden Monat das Geld zu überweisen. Ob es sich für Sie lohnt, eine Immobilie zu kaufen, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab. Diese möchten wir Ihnen hier aufzeigen.

Mieten oder kaufen – für wen lohnt sich was?

Entscheidende Parameter sind vor allem die Kreditzinsen. Doch auch die Wertsteigerung der Immobilie oder die Rendite Ihrer Sparguthaben spielen eine große Rolle. Denn je geringer die Kreditaufnahme ist, desto günstiger sind somit auch die Kreditzinsen. Zudem begünstigt eine schnelle Wertsteigerung die Vermögensentwicklung.

In der Regel sieht es so aus, dass Käufer einer Immobilie bei der Vermögensentwicklung besser aufgestellt sind. Mieter hingegen kommen nur annähernd an diese Vermögensentwicklung, wenn die Spareinlage eine hohe Rendite erzielt.

Schauen wir auf die Wertentwicklung der Immobilie, die natürlich auch von der Lage abhängig ist. In den letzten Jahren war es so, dass Immobilien sehr begehrt waren und der Wert nahezu aller Immobilien gestiegen ist. Auch, wenn es so aussieht, dass sich das in den nächsten Jahren nicht ändert, sollten Sie nicht vergessen, dass die Energiekosten derzeit ins Unermessliche steigen. Dennoch kann es sinnvoll sein, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, da Sie auch bei weiter hoher Nachfrage den Wert des Eigentums steigern können.

Leider ist es noch immer so, dass es zu wenige Wohnungen und Häuser gibt und immer mehr Menschen auf der Suche sind. Daher wird wohl auch in den nächsten Jahren der Bedarf hoch sein, was dann dazu führt, dass die hohe Nachfrage bleibt. Zinsen wie auch hohe Energiekosten könnten jedoch die Nachfrage etwas absteigen lassen. Daher sollten Sie genau überlegen und rechnen, ob es sich für Sie persönlich lohnt, besser zu kaufen oder zu mieten.

Sind Sie der Kauf- oder Miettyp?

Bevor Sie sich die Frage stellen, ob Sie mieten oder kaufen möchten, sollten Sie sich zuerst die Frage stellen, welcher Typ Sie eigentlich sind.

  1. Sehen Sie sich in den nächsten Jahrzehnten als Eigentümer oder eher als Mieter?
    Insbesondere Mieter, die in einem Mehrfamilienhaus wohnen und Eigentümer als Nachbarn haben, können den Unterschied sehr schnell feststellen. Während die Eigentümer sich stets um Ihr Eigentum kümmern müssen, sind Mieter recht sorgenfrei. Schäden, die entstehen, werden meist von den Vermietern übernommen, den Mietern sitzt keine Bank im Nacken, die monatlich die Kreditraten möchte und auch bei Reparaturen kann sich der Mieter an den Verwalter oder Vermieter wenden.
  2. Möchten Sie die Kosten dauerhaft senken oder weitere Mieterhöhungen in Kauf nehmen?
    Mieter müssen jährlich mit Mieterhöhungen rechnen. Geld, von dem Sie eigentlich nicht viel haben. Eigentümer hingegen zahlen in der Regel am Anfang zwar mehr für die Kreditraten, erhalten dafür aber Eigentum. Zudem werden die Kosten zum Alter hin immer geringer und bei einer schuldenfreien Immobilie haben Eigentümer im Alter Kosten von etwa 400 Euro monatlich. Mieter hingegen zahlen häufig das Doppelte.
  3. Flexibel oder gebunden?
    Besitzen Sie ein Haus oder eine Wohnung, sind Sie nicht mehr so flexibel wie mit einer Mietwohnung. Finden Sie einen Arbeitsplatz an einem anderen Wohnort, sind Sie deutlich flexibler als bei Eigentum. Wobei auch hier gesagt werden muss, dass Sie durch die hohen Mieten schon längst nicht mehr so flexibel sind, wie es vor Jahren noch der Fall war.
  4. Wollten Sie unbeschwert sein oder sich kümmern müssen?
    Auch diese Frage sollten Sie sich genau überlegen. Denn ein Eigentümer muss sich ständig um seine Immobilie kümmern. Mieter hingegen haben diese Verpflichtungen nicht, sind aber dafür dem Wohlwollen des Vermieters ausgesetzt.

Wie teuer ist mieten oder kaufen?

In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise deutlich gestiegen. Allein zwischen 2010 und 2021 haben sich die Preise für Wohnungen und Häuser mehr als verdoppelt. Dies heißt natürlich auch, dass Sie einiges an Eigenkapital aufbringen müssen. Lediglich in kleineren Städten oder auf dem Land sind die Preise nicht so stark gestiegen. Dennoch müssen Sie sich die Frage stellen, ob sich der Kauf von Eigentum noch rechnet. Denn für viele Verbraucher mit mittlerem und gehobenem Einkommen sind die Preise einfach zu hoch und die Träume vom Eigenheim lassen sich nicht mehr so leicht verwirklichen.

Ob Mieten oder Kaufen besser ist, hängt zum einen von der aktuellen Monatsmiete und zum anderen von der Höhe der Immobilienzinsen ab. Gleichzeitig kommt hinzu, wie viel Eigenkapital zur Verfügung steht und natürlich auch, welche Vorlieben Sie haben und welche langfristigen Lebensentscheidungen Sie treffen.

Kurzüberblick Kaufen oder Mieten

Sie sollten kaufen, wenn Sie… Sie sollten mieten, wenn Sie…
am selben Ort bleiben möchte bezüglich des Wohnortes flexibel sein möchten
die Belastung, die eine Immobilie mit sich bringt, gut tragen können durch die Schulden schlaflose Nächte haben
ein außergewöhnlich gutes Angebot gefunden haben kaum noch eine Mietwohnung finden, ohne arm zu werden
unerwartete Ausgaben, wie Reparaturen, problemlos bestreiten können unerwartete Ausgaben nicht stemmen können
sich um Ihr Eigentum kümmern möchten nur ein Dach über dem Kopf benötigen

Vorsicht vor Miet- und Kaufvergleichen

Viele Menschen machen einen großen Fehler, wenn sie darüber nachdenken, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen. Sie vergleichen die Miete mit der Bankrate und gehen davon aus, wenn die Bankrate nicht höher als die monatliche Miete ist, es sich lohnt, eine Immobilie zu kaufen.

Dies ist so aber nicht richtig, da die Miete wie auch die Rate bei der Bank nur Momentaufnahmen sind. Denn zum einen steigen die Mieten nahezu jährlich und zum anderen laufen Baufinanzierungen über mehrere Jahrzehnte. Welche Möglichkeit die bessere ist, hängt also somit von den aktuellen Kaufpreisen oder Mieten ab, von den Zinsen und auch deren Entwicklung in den kommenden Jahren und Jahrzehnten.

Steigen die Zinsen, sinkt die Nachfrage

Immobilien kaufen oder zur Miete wohnen

Anfang September wurden die Leitzinsen von der EZB von 0,75 auf 1,25 % erhöht. Dies bedeutet, dass die Nachfrage sinkt, da eine Immobilie so teuer wird. Dennoch müssen Sie davon ausgehen, dass die Mieten immer weiter steigen. Nicht nur wegen der extrem hohen Energiekosten, sondern auch wegen der Inflation. Die Vermieter versuchen diese auf die Mieter umzulegen und es werden in den nächsten Monaten bei vielen Mietern die monatlichen Mieten erhöht werden. Hier kann es sich bei sinkender Nachfrage tatsächlich lohnen, über eine Kauf nachzudenken.

Damit Sie aber richtig rechnen, sollten Sie nicht die Mietzahlungen mit den Kreditraten vergleichen, sondern Mieten und Kaufpreise. Das Verhältnis von Jahreskaltmieten und angebotenen Kaufpreisen ist ein hervorragender Gradmesser, um das Preisniveau für die Region herauszufiltern. Dieses Kaufpreis-Miete-Verhältnis kann sehr hilfreich sein, um einen Überblick über die Preise zu erhalten und ob es sich lohnt, zu kaufen oder nicht.

Hierbei ist es natürlich empfehlenswert, dass Sie sich ein Haus suchen, das ähnlich wie die Wohnung ist, die Sie vergleichen möchten. Hier ein kleines Beispiel:

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Eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 100 m² kostet 240.000 Euro. Die Kaltmiete hingegen kostet 10 Euro pro m². Somit wäre es eine Kaltmiete von 1.000 Euro im Monat und eine Jahreskaltmiete von 12.000 Euro. Umgerechnet heißt das, dass der Kaufpreis das 20-fache der Miete beträgt. Als Faustregel gilt, dass der Kaufpreis bis zu einem Faktor von 20 recht günstig im Vergleich zur Miete liegt. Ab dem Faktor 25 hingegen ist der Kauf gegenüber der Miete teuer.

Vor- und Nachteile von Wohneigentum

Natürlich gibt es für den Kauf von Wohneigentum Vor- und Nachteile. Damit Sie eine Übersicht haben, hier eine Kurzzusammenfassung der Vor- und Nachteile beim Wohneigentum.

Vorteile:

  • Sie haben einen langfristigen Vermögensaufbau für die Altersvorsorge, von denen auch Ihre Kinder profitieren.
  • Das wertbeständige Vermögen wird nicht durch eine Inflation geschmälert.
  • Es erfolgt ein stetiger Wertzuwachs.
  • Sie haben einen finanziellen Vorteil, da Sie im Alter mietfrei wohnen.
  • Da Ihnen kein Vermieter kündigen kann, haben Sie bei Wohneigentum eine soziale Sicherheit.
  • Bei einer Vermietung haben Sie zudem Steuervorteile.
  • Verkaufen Sie die Immobilie, haben Sie nach Eigennutzung bzw. wenn die Immobilie zehn Jahre vermietet war, steuerfreie Erlöse.

Nachteile:

  • Sie müssen sich auf eine langjährige Verschuldung einrichten.
  • Es fallen Kosten für Reparaturen und Instandhaltung an.
  • Das Vermögen ist unflexibel, da es an die Immobilie gebunden ist.
  • Bei Erwerbslosigkeit, Krankheit oder Scheidung besteht ein hohes Risiko, das Wohneigentum verkaufen zu müssen und es droht ein Vermögensverlust.

Fazit

Ob Sie kaufen oder mieten, hängt von vielen verschiedenen Faktoren ab, über die Sie sich im Klaren sein müssen. Dabei ist es vor allem wichtig, dass Sie genau überlegen, ob Sie der Typ sind, mit hohen Schulden beruhigt schlafen zu können oder ob Sie eher viele schlaflose Jahre haben. Denn gerade dies ist häufig ein Problem, wenn sich Verbraucher dazu entscheiden, eine Wohnimmobilie zu kaufen. Der emotionale Stress durch die hohen Schulden ist nicht zu unterschätzen.

Gleichzeitig sollten Sie über genügend Eigenkapital verfügen, damit zum einen die Kreditraten nicht zu hoch sind, damit Sie nicht jeden Cent mehrmals umdrehen müssen. Denn Sie müssen schließlich auch für alle Reparaturen und Instandhaltungen aufkommen. Wer dann, durch hohe monatliche Raten, am Minimum lebt, wird Schwierigkeiten haben, die Zusatzkosten aufzubringen.

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