Wer momentan nach einer passenden Immobilie sucht, muss auf jeden Fall deutlich tiefer in die Tasche greifen, als es noch vor wenigen Jahren der Fall gewesen ist. Das hat verschiedene Gründe, insbesondere die gestiegenen Immobilienpreise, aber auch das verknappte Angebot von entsprechenden Häusern und Eigentumswohnungen. Ein entscheidender Faktor ist, wie viel Sie sich an monatlichen Ausgaben überhaupt leisten können, die dann im Zuge der Immobilienfinanzierung anstehen.
In unserem Beitrag möchten wir darauf eingehen, wie Sie Ihren finanziellen Spielraum ermitteln. Das sollte bereits vor Beginn der Immobiliensuche geschehen, damit Sie sich nicht vielleicht für ein Haus interessieren, das Sie sich letztendlich gar nicht leisten können.
Budget ermitteln und dann mit der Immobiliensuche starten
Von der Reihenfolge her ist es auf jeden Fall empfehlenswert, dass Sie im ersten Schritt ermitteln sollten, wie Ihr finanzielles Budget für den Immobilienerwerb und die damit zusammenhängende Baufinanzierung aussieht. Nachdem Sie berechnet haben, welche monatliche Belastung Sie sich leisten können, sollten Sie dann im zweiten Schritt auf die Suche nach der passenden Immobilie gehen. Würden Sie hingegen diese Reihenfolge ändern, kann es passieren, dass Sie zwar Ihr Traumhaus finden, sich dieses allerdings aufgrund einer monatlich zu hohen Belastung gar nicht leisten können. Das wiederum hätte zur Folge, dass Sie (viel) Zeit investieren, um letztendlich kein gutes Ergebnis zu erhalten.
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Wie ermittle ich meinen finanziellen Spielraum – die Einnahmen- und Ausgabenrechnung
Es gibt in der Praxis ein sehr probates Mittel, wie Sie auf einfachem Wege feststellen können, wie sich Ihr finanzieller Spielraum gestaltet. Gemeint ist damit, wie hoch die spätere Darlehensrate im Zuge der Immobilienfinanzierung sein darf, damit die Belastung für Sie noch tragbar ist. Die einfachste Lösung ist in dem Zusammenhang eine sogenannte Einnahmen- und Ausgabenrechnung. Wie der Name bereits vermuten lässt, stellen Sie in dem Fall sämtliche, regelmäßige Einnahmen Ihren Ausgaben gegenüber.
Auf der Einnahmenseite werden sich in der Regel einige oder manchmal auch alle der folgenden Posten befinden:
- Lohn und Gehalt bzw. Einnahmen aus selbstständiger Tätigkeit
- Kindergeld
- Erziehungsgeld
- Sonstige Einnahmen
In vielen Fällen gibt es auf der einen Seite nur einen Posten, nämlich das monatliche Gehalt. Während die Einnahmenseite sehr übersichtlich ist, trifft das nicht unbedingt für die anfallenden Ausgaben zu. Hier gilt es, besonders sorgsam zu sein, damit Sie keine wichtigen Fixkosten vergessen, die Sie jeden Monat tragen müssen.
Zu den häufig anfallenden Ausgaben, die Sie innerhalb der Einnahmen- und Ausgabenrechnung auf der Ausgabenseite festhalten müssen, zählen insbesondere:
- Lebenshaltungskosten
- Mobilitätskosten
- Versicherungsbeiträge
- Telekommunikationskosten
- Laufende Kredite
- Sparraten
- Freizeitausgaben
- Nebenkosten
Wenn Sie momentan noch zur Miete wohnen, was in der Regel der Fall sein wird, wenn Sie nach einer Immobilie suchen, dann müssen Sie die anfallenden Mietkosten natürlich nicht in die Einnahmen- und Ausgabenrechnung mit aufnehmen. Der Grund ist, dass Sie nach dem Immobilienkauf keine Miete mehr zahlen müssen, sondern faktisch an deren Stelle die Rate für das Immobiliendarlehen tritt. In den Bereich der Lebenshaltungskosten fallen in erster Linie Ausgaben für Nahrungsmittel, Kleidung und Hygieneartikel. Dieser Betrag beläuft sich durchschnittlich auf monatlich 300 bis 500 Euro pro Person.
Ebenfalls in die Einnahmen- und Ausgabenrechnung1Muster einer Einnahmen-Ausgaben-Rechnung – https://www.finanzamt.bayern.de/Informationen/Steuerinfos/Zielgruppen/Vereine/Muster-Einnahmen-Ausgaben-Rechnung.pdf – Abgerufen am 13.09.22sollten einmalig anfallende Ausgaben aufgenommen werden, die zum Beispiel nur einmal pro Jahr zu einer Belastung führen. Dabei kann es sich um die Kosten für eine Urlaubsreise oder um einmal pro Jahr gezahlte Versicherungsprämien handeln. In dem Fall ist es wichtig, dass Sie auf den Monat heruntergerechnet möglichst alle (größeren) Ausgaben festhalten, die zu einem geringeren, frei verfügbaren Einkommen führen. Wenn Sie dann alle Fixkosten von ihren Einnahmen abziehen, ergibt sich das sogenannte frei verfügbare Einkommen.
Frei verfügbares Einkommen – Sicherheitsabschlag = maximale Kreditrate
Das Ergebnis der zuvor erläuterten Einnahmen- und Ausgabenrechnung ist das sogenannte frei verfügbare Einkommen. Dies sollte unbedingt positiv sein, denn sonst gerät der Traum vom Eigenheim bereits an der Stelle in Gefahr. Sie sollten allerdings nicht den Fehler machen, das frei verfügbare Einkommen mit der spätere maximalen Kreditrate gleichzusetzen. Dann hätten Sie nämlich keinen finanziellen Spielraum mehr für unvorhergesehene Ausgaben, die natürlich im Laufe der nächsten Jahre anfallen können. Dazu gehören zum Beispiel:
- Defekte Haushaltsgeräte
- Größere Autoreparatur
- Höhere Kosten beim Tierarzt
- Renovierung der Wohnung / des Hauses
- Sonstige Schäden
- Steigende Nebenkosten
Oftmals raten Experten dazu, von dem ermittelten, frei verfügbaren Einkommen eine Art Sicherheitsabschlag abzuziehen. Dieser sollte zwischen 15 und 25 Prozent betragen. Was das für Ihre Berechnung bedeutet, möchte gerne anhand des folgenden Beispiels verdeutlichen:
- Monatliches Einkommen: 3.200 € (netto)
- Monatliche Fixkosten: 1.400 €
- Frei verfügbares Einkommen: 1.800 €
- Sicherheitsabschlag (20 %): 360 €
- Maximale Darlehensrate: 1.440 €
Die ermittelten 1.440 Euro sind im Beispiel derjenige Betrag, den Sie später als maximale Kreditrate an die Bank zahlen können. Jetzt wissen Sie allerdings immer noch nicht, nach welchen Immobilien Sie auf dieser Grundlage Ausschau halten können. Dazu ist ein weiterer Rechenschritt notwendig, nämlich dass Sie erst die maximale Darlehenssumme ermitteln und auf dieser Grundlage dann, wie hoch der Kaufpreis für Ihre Immobilie höchstens ausfallen darf.
Von der maximalen Kreditrate hin zum maximalen Darlehensbetrag
Um von Ihrer maximal möglichen Kreditrate zum maximalen Darlehensbetrag zu kommen, den Sie im Zuge der Immobilienfinanzierung von der Bank aufnehmen, nutzen Sie am besten sogenannte Online-Rechner. Diese funktionieren ganz einfach, indem Sie einige Daten vorgeben und Sie dann im Ergebnis die Kreditsumme erhalten, die Sie sich in der Praxis leisten können. Um eine solche Berechnung durchzuführen, müssen Sie in aller Regel die folgenden Angaben machen:
- Maximal finanzierbare Kreditrate
- Zinssatz für den Kredit
- Anfängliche Tilgung
Mit diesen Angaben lässt sich per Online-Rechner feststellen, wie hoch die maximale Kreditsumme ausfallen kann, wenn Sie Ihre finanzielle Belastungsgrenze mitsamt des zu zahlenden Kreditzinses und der anfänglichen Tilgung erfassen. Sie müssen also für die Berechnung von der Bank wissen, welchen Darlehenszins Sie beim späteren Immobilienkredit zahlen müssen. Das wiederum bedeutet, dass Sie zunächst eine Darlehensanfrage stellen oder zumindest anhand veröffentlichter Konditionen der Bank selbst berechnen, in welchem Umfang sich Kreditzins und Tilgung auf die monatliche Rate auswirken. Eine Berechnung könnte dann wie folgt aussehen:
- Maximal mögliche Darlehensrate: 1.500 Euro
- Kreditzins: 3,4 %
- Anfängliche Tilgung: 2 %
- Maximaler Darlehensbetrag: ca. 340.000 Euro
Sie wissen nun, welchen Kreditbetrag Sie sich im Rahmen der Immobilienfinanzierung höchstens leisten können. Aber Achtung: Es handelt sich noch immer nicht um den maximalen Kaufpreis, den Sie sich im Zusammenhang mit Ihrer Wunschimmobilie leisten können. Es kommen nämlich noch zwei Faktoren ins Spiel, und zwar auf der einen Seite die Kaufnebenkosten und auf der einen Seite Ihr möglicherweise vorhandenes Eigenkapital.
Ermitteln Sie den maximalen Kaufpreis Ihre zukünftige Immobilie
Wir sind nun an der Stelle an, an der Sie durch die vorherigen Rechnung ermittelt haben, dass Sie sich eine maximale Darlehenssumme in Höhe von 340.000 Euro leisten können. Das bedeutet, dass Sie sich jede Immobilie leisten können, die weniger als ca. 280.000 Euro kostet. Warum ist das so? Neben dem Kaufpreis kommen auf jeden Käufer einer Immobilie noch Kaufnebenkosten zu. Diese belaufen sich im Schnitt auf 10 bis 15 Prozent und setzen sich aus den folgenden Positionen zusammen:
- Notar- und Grundbuchkosten: 1,5 %
- Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 % (je nach Bundesland)
- Maklergebühren (optional): 5 bis 7 %
Im schlechtesten Fall belaufen sich die Kaufnebenkosten also auf rund 15 Prozent des Kaufpreises. In unserem Beispiel würde das bedeuten, dass Sie beim Kaufpreis von 350.000 Euro tatsächlich 52.500 Euro Kaufnebenkosten zahlen müssen. Bei einer Darlehenssumme von maximal 340.000 Euro könnten Sie sich in diesem Fall also zum Beispiel eine Immobilie zu einem Kaufpreis von 300.000 Euro nicht leisten. Es sei denn, und jetzt kommt noch ein weiterer Faktor im Spiel: Sie besitzen bereits Eigenkapital.
Das Eigenkapital erhöht natürlich Ihre finanziellen Mittel, die Ihnen insgesamt zum Hauskauf zur Verfügung stehen. Dementsprechend können Sie auf der einen Seite das vorhandene Eigenkapital der maximalen Kreditsumme zuschreiben, müssen dann allerdings natürlich die bereits angesprochenen Kaufnebenkosten subtrahieren. Auf diese Weise kann sich zum Beispiel die folgende Berechnung ergeben:
- Maximaler Darlehensbetrag: 340.000 Euro
- Kaufnebenkosten: 50.000 Euro
- Eigenkapital: 70.000 Euro
- Maximaler Kaufpreis der Immobilie: 360.000 Euro
In dem Fall kann der maximale Kaufpreis der Immobilie also sogar höher als der Kreditbetrag ausfallen, den Sie sich höchstens leisten können. Der Grund ist, dass Ihr Eigenkapital die Kaufnebenkosten um 20.000 Euro übersteigt. Diesen Saldo können Sie entsprechend der maximalen Darlehenssumme hinzu addieren und wissen jetzt, nach welchen Immobilien Sie sinnvollerweise Ausschau halten können.
Immobiliensuche mit Selektion des maximalen Kaufpreises beginnen
Nachdem Sie nun wissen, welchen maximalen Kaufpreis Sie sich leisten können, ist die Immobiliensuche bereits einfacher. Sie können nämlich zum Beispiel bei Immobilienportalen häufig vorgeben, dass Ihnen nur solche Objekte angezeigt werden, die einen Kaufpreis haben, der innerhalb Ihres Budgets liegt. Das garantiert, dass Ihnen bei der Suche tatsächlich nur die Häuser und Eigentumswohnungen angezeigt werden, die Sie sich auch leisten können.
Quellen & Verweise
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