Für Familien und Alleinstehende stellt sich aktuell Frage, ob sie sich eine Immobilienfinanzierung und das ersehnte Eigenheim überhaupt noch leisten können. Tendenziell sieht es immer schlechter für Bauwillige und Kaufinteressenten aus. Auf der einen Seite sind die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren deutlich angestiegen. Auf der anderen Seite trifft dies mittlerweile auch auf die Bauzinsen zu, die sich seit Ende des vergangenen Jahres zum Teil verdreifacht haben. Umso wichtiger ist es, dass Sie vorab klären, welchen Immobilienkredit Sie sich überhaupt leisten können. Davon hängt natürlich ab, nach welchen Häusern oder Wohnungen Sie Ausschau halten können. In unserem Beitrag erfahren Sie Schritt für Schritt, wie Sie die passende Finanzierungssumme zu denn monatlichen Raten ermitteln, die Sie sich leisten können.
Immer weniger Verbraucher können sich ein Eigenheim leisten
Leider zeigen die letzten 24 Monate von der Entwicklung her, dass sich eine zunehmende Anzahl von Verbrauchern in Deutschland kein Eigenheim mehr leisten kann. Dafür gibt es im Wesentlichen die folgenden drei Gründe:
- Deutlich gestiegenen Immobilienpreise
- Deutlich gestiegene Bauzinsen
- Strengere Eigenkapitalanforderungen seitens der Banken
Aktuell kommen noch weitere Gründe hinzu, die es weiteren Alleinstehenden und Familien schwerer machen dürften, sich die eigenen vier Wände zu leisten. Dabei handelt es sich zum einen um die Gaskrise und zum anderen um die hohe Inflationsrate, die dazu führt, dass zum Beispiel Nahrungsmittel und sonstige Konsumartikels inzwischen teilweise um mehr als 20 Prozent im Preis angestiegen sind. Trotzdem gibt es natürlich auf der anderen Seite noch eine Reihe von Menschen, die sich weiterhin einen Immobilienkredit leisten können.
Unter welchen Voraussetzungen erhalte ich einen Immobilienkredit?
Im ersten Schritt sollten Sie klären, ob Sie überhaupt die Voraussetzungen erfüllen, dass die Bank eine positive Kreditentscheidung fällt. Es im zweiten Schritt können Sie dann ermitteln, welchen Darlehensbetrag Sie sich aufgrund ihrer finanziellen Leistungskraft leisten können. Die Grundvoraussetzungen, die Sie bei nahezu jedem Kreditinstitut erfüllen müssen, wenn Sie einen Immobilienkredit aufnehmen möchten, sind:
- Kreditfähigkeit
- Keine negativen Einträge in der Schufa
- Geregeltes Einkommen
- Eigenkapital
- Sicherheiten (Grundschuld)
Von manchen Banken gibt es weitere Voraussetzungen, wie zum Beispiel, dass Sie einen Wohnsitz in Deutschland haben und mindestens zwei Jahre beim aktuellen Arbeitgeber beschäftigt sind. Zudem wird häufiger eine Einnahmen- und Ausgabenrechnung angefordert, anhand derer die Bank sich ein Bild darüber machen kann, in welchem Verhältnis Ihre Einnahmen zu den regelmäßigen, monatlichen Fixkosten stehen. Wenn Sie die zuvor genannten Voraussetzungen erfüllen können, bestehen schon einmal gute Chancen, von der Bank ein Darlehen zu erhalten.
Einnahmen- und Ausgabenrechnung erstellen
Bevor Sie ermitteln können, welche Finanzierungssumme Sie sich im Rahmen eines Immobilienkredites leisten können, müssen Sie wissen, über welche Geld Sie Monat für Monat frei verfügen können. Dazu ist es ratsam, dass Sie eine sogenannte Einnahmen- und Ausgabenrechnung erstellen. Auf der einen Seite stehen hier die regelmäßigen Einnahmen, die natürlich in der überwiegenden Mehrheit aus dem Gehalt und sonstigen Einkünften, beispielsweise aus einer selbständige Tätigkeit heraus, bestehen. Auf der anderen Seite der Rechnung führen Sie dann sämtliche Fixkosten auf, die so Monat für Monat als Aufwendungen zu Buche schlagen.
Dabei handelt es sich bei den meisten Verbrauchern mindestens um die folgenden Positionen:
- Lebensunterhalt, also Nahrungsmittel, Kleidung und Hygieneartikel
- Mobilitätskosten, beispielsweise Benzin, Kfz-Steuer oder eine Fahrkarte der Bahn
- Telekommunikationskosten, beispielsweise Handyverträge, Festnetzanschluss und Internet
- Versicherungsprämien
- Sparraten
- Freizeitausgaben
- Darlehensarten
Wenn Sie bisher noch zur Miete wohnen, müssen Sie diese natürlich nicht bei den regelmäßigen Ausgaben angeben, denn diese würde wegfallen, wenn Sie zukünftig Immobilieneigentum besitzen. Wenn Sie nun alle Fixkosten von Ihren Einnahmen abziehen, sollte unbedingt ein positiver Saldo entstehen. Ihre Einkünfte müssen also höher als Ihre Ausgaben sein. Ist das nicht der Fall, brauchen Sie im Prinzip gar nicht weiter über einen möglichen Immobilienkredit nachdenken oder Sie müssen Ihre Ausgaben nachhaltig und deutlich reduzieren. Das Ergebnis der Einnahmen- und Ausgabenrechnung stellt Ihr sogenanntes frei verfügbares Einkommen dar. Dabei handelt es sich gleichzeitig um die absolute Obergrenze für die spätere Rate, mit der Sie den Immobilienkredit bedienen.
Von der Kreditrate zur Finanzierungssumme
Sie wissen nun, welche maximale Darlehensrate Sie sich beim späteren Immobilienkredit leisten können. Jetzt geht es darum, zu berechnen, welchen Kreditbetrag Sie mit dieser monatlichen Rate nachhaltig finanzieren können. Hier gibt es einige Einflussfaktoren, die Sie in die Berechnung mit einbeziehen müssen. Dazu gehören in erster Linie:
- Bauzins
- Tilgung
- Laufzeit / Zinsbindung
Die maximale Finanzierungssumme, die Sie sich leisten können, stellt übrigens nicht automatisch den maximalen Kaufpreis für Ihre neue Immobilie dar. Immerhin verfügen zahlreiche Kreditsuchende über nicht unwesentliches Eigenkapital.
Daher kann die Rechnung zum Beispiel wie folgt aussehen:
- Maximal mögliche Finanzierungssumme: 300.000 €
- Eigenkapital: 80.000 €
- Kaufnebenkosten: 30.000 €
- Kaufpreis Immobilie: 350.000 €
Im Beispielfall könnten Sie sich also eine Immobilie mit einem Kaufpreis von bis zu 350.000 Euro leisten, obwohl die maximale Finanzierungssumme nur bei 300.000 Euro liegt.
Kommen wir nun allerdings dazu, wie Sie auf Grundlage der maximal mögliche Kreditrate berechnen können, welche Finanzierungssumme1Budgetrechner – https://www.sparkasse.de/service/rechner/budgetrechner.html – Abgerufen am 14.08.22 Sie sich leisten können. Da diese Berechnung per Hand etwas kompliziert ist, stehen im Internet zu diesem Zweck bestimmte Online-Rechner zur Verfügung. Dort können Sie eingeben, welche monatliche Rate Sie zahlen können, wie hoch der von der Bank veranschlagte Bauzins ist, wie lange die Zinsbindung läuft und welchen Tilgungsanteil Sie gewählt haben. Auf Grundlage dieser Zahlen und Daten lässt sich dann mit dem Rechner innerhalb weniger Sekunden ermitteln, wie hoch der maximal tragbare Darlehensbetrag ist.
In der folgenden Berechnung möchten wir einmal beispielhaft darlegen, welche Finanzierungssumme Sie sich mit der entsprechenden, maximalen Kreditrate in der Praxis leisten könnten:
Frei verfügbares Einkommen: 1.500 €
Sicherheitsabzug 20 Prozent: 300 €
Maximale Kreditrate: 1.200 € pro Monat
Bauzins: 3,3 %
Tilgungssatz: 3 %
Zinsbindung: 10 Jahre
Maximale Finanzierungssumme: 228.000 Euro
Mit der monatlich maximal tragbaren Kreditrate in Höhe von 1.200 Euro könnten Sie sich also unter den gegebenen Umständen einen maximalen Darlehensbetrag in Höhe von knapp 230.000 Euro leisten. Sollten Sie jetzt eine Immobilie im Blick haben, für welche diese Finanzierungssumme nicht ausreicht, müssen Sie überprüfen, ob Sie an der Berechnung noch Änderungen vornehmen können.
Was kann ich tun, wenn die Finanzierungssumme zu gering ist?
Die meisten Menschen haben durchaus eine Vorstellung davon, welche Immobilie sie haben möchten und wie dementsprechend der eventuelle Kaufpreis aussehen wird. Daher kommt es der Praxis häufiger vor, dass die mittels der zuvor erläuterten Rechnung ermittelte Finanzierungssumme nicht ausreicht, um die Wunschimmobilie zu erwerben. Dann gibt es verschiedene Möglichkeiten, Wie Sie vielleicht doch an eine höhere Kreditsumme gelangen, ohne dass Sie mit der Bank eine nicht tragbare Darlehensrate vereinbaren. Zur Verfügung stehende Optionen:
- Ausgaben reduzieren
- Mehr Eigenkapital einbinden
- Günstigere Kreditangebote finden
Die einfachste Lösung wäre es, wenn Sie Ihre monatlichen Fixkosten reduzieren könnten. Das Funktioniert häufiger als gedacht, denn in den monatlichen Ausgaben verstecken sich oftmals Aufwendungen, die nicht dringend nötig sind oder reduziert werden können. Falls das nicht funktioniert ist es eine weitere Option, dass Sie vielleicht mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbinden können. Es gibt durchaus einige Kreditnehmer, die nicht ihr gesamten Rücklagen als Eigenkapital aufwenden wollen.
Eine weitere Option besteht darin, dass Sie beim Bau einer Immobilie Eigenleistungen seitens der Bank als Eigenkapital werten lassen können. Vielleicht haben Sie auch die am Markt vorhandenen Kreditangebote nicht ausführlich genug verglichen, sodass sich einen noch günstigeren Immobilienkredit finden und dementsprechend die monatliche Belastung sinkt, sodass Sie sich dementsprechend eine höhere Verzinsung leisten können.
Fazit zum Ermitteln der maximal Finanzierungssumme
Von der Abfolge her ist es ratsam, dass Sie zuerst die Kreditsumme ermitteln, die Sie sich leisten können, bevor Sie auf Immobiliensuche gehen. Andernfalls werden Sie vielleicht dazu verleitet, zu großzügig zu kalkulieren, weil Sie ein bestimmtes Objekt unbedingt haben möchten. Dabei ist es von großer Bedeutung, dass die an die Bank zu zahlende Kreditrate gut tragbar ist und Sie nicht einen höheren Kreditbetrag aufnehmen, als Sie sich eigentlich leisten können. Mit Online-Rechnern lässt sich schnell und einfach auf Grundlage der Kreditrate ermitteln, welche Darlehenssumme für Sie infrage kommen kann.
Quellen & Verweise
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