Wer sich für eine Immobilienfinanzierung entscheidet, dem stellen die Banken oftmals mehrere Kredite zur Auswahl bereit. Nicht selten ist es sinnvoll, dass die Baufinanzierung aus einem sogenannten Finanzierungsmix besteht. Das bedeutet, dass unterschiedliche Darlehensarten miteinander kombiniert werden. In unserem Beitrag möchten darauf eingehen, welche Kreditarten dafür geeignet sind, um in der Immobilienfinanzierung eingesetzt zu werden. Dabei gehen wir natürlich auf die wesentlichen Eigenschaften der jeweiligen Darlehensart näher ein.
Welche Kredite in der Baufinanzierung – ein Überblick
Zunächst möchten wir Ihnen einen kurzen Überblick darüber geben, welche Kredite Sie im Rahmen einer Immobilienfinanzierung grundsätzlich sinnvoll einsetzen können. Es handelt sich dabei in erster Linie um die folgenden Darlehensarten, die häufiger im Rahmen einer Eigenheimfinanzierung in Anspruch genommen werden:
- Annuitätendarlehen
- Tilgungsdarlehen
- Endfälliges Darlehen
- KfW-Darlehen
- Bauspardarlehen
- Fremdwährungsdarlehen
Manchmal wird übrigens auch ein Ratenkredit in der Eigenheimfinanzierung eingesetzt. Dieser ist allerdings nicht das Hauptdarlehen, sondern dient in erster Linie dazu, den Blankoteil einer Immobilienfinanzierung abzudecken. Das bedeutet, dass der Kunde zum Beispiel einen Finanzierungsbedarf von 350.000 Euro hat und davon 300.000 Euro durch ein Annuitätendarlehen abgedeckt werden, sodass die Differenz in Höhe von 50.000 Euro als Blankokredit in Form eines Ratenkredites aufgenommen wird. Wir möchten jetzt allerdings auf die typischen Kredite eingehen, die so in erster Linie im Rahmen einer Baufinanzierung1Hypothekenzinsen vergleichen – https://www.test.de/Immobilienfinanzierung-Schritt-fuer-Schritt-zum-Kredit-5294522-0/ – Abgerufen am 14.09.22zum Einsatz kommen.
Baufinanzierung via Annuitätendarlehen: Der am häufigsten genutzte Immobilienkredit
Das Darlehen, welches quasi sinnbildlich für Immobilienkredite steht, ist das Annuitätendarlehen. Dieser Kredit stellt in über 80 Prozent aller Eigenheimfinanzierungen die tragende Säule dar und wird frühestens noch durch eine oder zwei andere Darlehensarten in geringerem Umfang ergänzt. Die meisten Kreditinstitute bieten ein solches Annuitätendarlehen standardmäßig im Rahmen einer Immobilienfinanzierung an. Mit der Annuität ist zwar eigentlich die Jahresrate gemeint, aber dennoch findet die Zahlung der Kreditraten auch bei diesem Immobiliendarlehen monatlich statt.
Hauptmerkmal des Annuitätendarlehens ist, dass die monatliche Darlehensrate im Rahmen der Zinsfestschreibung zwar immer gleich hoch ist, sich allerdings das Verhältnis von Zinsen und Tilgung verändert. Aufgrund der zunehmenden Tilgungsverrechnung wird der Zinsanteil an der Gesamtrate immer geringer, während der Anteil der Tilgung auf der anderen Seite stetig steigt. Mithilfe eines Zins- und Tilgungsplans können Sie auf diese Weise darstellen, zu welchem Zeitpunkt in der Zukunft es welche Restschuld gibt und wie hoch jeweils nach der Zins- und Tilgungsanteil ist.
Das Annuitätendarlehen ist vor allem für Kunden geeignet, die gerne eine hohe Kalkulationssicherheit haben und nicht unbedingt mit zunehmenden Alter eine sinkende Kreditrate haben müssen oder haben möchten.
Tilgungsdarlehen: Die häufigste Alternative zum Annuitätendarlehen
Der zweite Hauptkredit, den Banken oft im Zuge einer Eigenheimfinanzierung anbieten, ist das Tilgungsdarlehen. Dies ist gleichzeitig die häufigsten Alternative zum Annuitätendarlehen. Allerdings werden beide Immobilienkredite selten im Zuge einer Eigenheimfinanzierung kombiniert, sondern Kunden entscheiden sich entweder für das Annuitäten- oder für das Tilgungsdarlehen als tragende Säule der Immobilienfinanzierung. Gemeinsam haben Annuitäten- und Tilgungsdarlehen, dass es auch in diesem Fall eine monatliche Rate gibt, die sich einerseits aus der Tilgung und zum anderen aus den Zinsen zusammensetzt.
Der wesentliche Unterschied zwischen den zwei Immobiliendarlehen besteht darin, dass die Kreditrate beim Tilgungsdarlehen im Laufe der Zeit immer weiter sinkt. Auch hier gibt es eine Tilgungsverrechnung. Diese führt allerdings dazu, dass die Gesamtrate stetig geringer wird, weil der Tilgungsanteil nicht steigt, sondern stets auf dem gleichen Niveau bleibt. Da jedoch die Zinsen wegen der Tilgungsverrechnung von ihrem Anteil her sinken, führt das dazu, dass auch die Darlehensrate insgesamt geringer wird. Aufgrund dieser Eigenschaft ist das Tilgungsdarlehen vor allem für solche Kreditnehmer geeignet, die vielleicht später mit der Baufinanzierung beginnen und daher mit zunehmendem Alter möchten, dass die finanzielle Belastung in Form der Darlehensrate sinkt.
Baufinanzierung mit einem endfälligem Darlehen: Etwas aus der Mode gekommen
Eine Finanzierungsalternative wurde früher im Rahmen der Eigenheimfinanzierung deutlich häufiger genutzt, ist mittlerweile allerdings eher aus der Mode gekommen. Gemeint ist das endfällige Darlehen, welches insbesondere vor zehn Jahren öfter in der Finanzierung eingesetzt wurde. Wie bei jedem Baudarlehen, so gibt es auch beim endfälligen Darlehen eine monatliche Kreditrate. Der entscheidende Unterschied zum Annuitätendarlehen und zum Tilgungsdarlehen ist jedoch, dass diese monatliche Darlehensrate ausschließlich aus den Zinsen besteht, die der Kreditnehmer an die Bank zahlen muss. Die Tilgung des Immobiliendarlehens findet allerdings nicht anteilig innerhalb der Monatsrate statt, sondern wird auf den Tag der Fälligkeit des Darlehens verschoben. Das führt natürlich dazu, dass die monatliche Darlehensrate deutlich geringer ausfällt, als es bei einem Annuitäten- und Tilgungsdarlehen der Fall ist.
Trotzdem muss selbstverständlich auch das endfällige Darlehen getilgt werden, nämlich später bei Fälligkeit. Dann müssen Sie dementsprechend die komplette Darlehenssumme auf einmal zurückzahlen. Das wiederum führt dazu, dass Sie während der Laufzeit anderweitig Geld einsammeln müssen, damit Sie später ausreichende finanzielle Mittel haben, um die Tilgung des endfälligen Darlehens vorzunehmen. Dazu ist es notwendig, dass Sie sich für eine Form des Vermögensaufbaus entscheiden, wie zum Beispiel:
- Kapitallebensversicherung
- Rentenversicherung (private)
- Fonds- oder ETF-Sparplan
Beim Abschuss des jeweiligen Produktes, zum Beispiel bei der Kapitallebensversicherung, müssen Sie auf mehrere Aspekte achten. Zum einen sollten Sie die monatliche Sparrate so wählen, dass später das Gesamtkapital auf jeden Fall reicht, um damit das endfällige Darlehen zu tilgen. Dass ein endfälliges Darlehen heutzutage nur noch selten genutzt wird, hängt damit zusammen, dass der eigentlich gewünschte Effekt hofft nicht mehr eintritt. Normalerweise ist ein endfälliges Darlehen nämlich trotz der fehlenden Tilgungsverrechnung dadurch günstiger, dass Sie monatliche Beiträge in den von Ihnen gewählte Sparvertrag einzahlen und dadurch eine höhere Verzinsung erhalten, als der Nachteil der Tilgungsverrechnung rechnerisch ausmacht. Diesen Effekt gibt es allerdings heutzutage oft nicht mehr, weil sich die Kapitalmarktzinsen auf einem sehr niedrigen Niveau befinden.
Bauspardarlehen: Kreditaufnahme bei einer Bausparkasse
Das Bauspardarlehen fällt insoweit etwas aus der Reihe der typischen Immobilienkredite, weil in dem Fall nicht Banken als Kreditgeber auftreten, sondern stattdessen die Bausparkasse. Darüber hinaus können Sie einen Bausparkredit nicht einfach so spontan aufnehmen, wie es bei einem Annuitätendarlehen oder beim Tilgungsdarlehen regelmäßig der Fall ist. Stattdessen müssen Sie schon Jahre vorher einen Bausparvertrag abgeschlossen haben, bevor dieser zuteilungsreif wird und Sie dementsprechend das Bauspardarlehen in Anspruch nehmen können.
Gerade in der aktuellen Zinssituation werden Bausparverträge und damit auch Bauspardarlehen wieder beliebter, weil sie jetzt erneut günstiger als Immobilienkredite sind. Während der Niedrigzinsphase war der Zinsunterschied eher marginal, jetzt aber lohnt sich die Aufnahme eines Bauspardarlehens wieder. Damit Sie den Bausparkredit allerdings ausgezahlt bekommen, müssen Sie zuvor die Zuteilungsbedingungen für den Bausparvertrag erfüllen. Das sind in erster Linie:
- Mindestsparzeit absolvieren
- Mindestsparanteil einzahlen
- Zuteilung beantragen
Je nach Tarif, Bausparsumme und monatlicher Sparrate ist ein Bausparvertrag durchschnittlich nach drei bis sechs Jahren zuteilungsreif. Sie benötigen also definitiv eine größere Vorlaufzeit, um das Bauspardarlehen überhaupt in Anspruch nehmen zu können.
KfW-Förderdarlehen: Günstige Zinsen und häufiger Zuschüsse
Wenn Sie sich für eine Immobilienfinanzierung entscheiden, sollten Sie es nicht versäumen, dass Sie sich nach möglichen Förderungen erkundigen. Insbesondere im Zusammenhang mit Energiesparhäusern und energetischen Maßnahmen, die zum Beispiel mit dem Hauskauf oder dem Hausbau einhergehen, können oft KfW-Darlehen in Anspruch genommen werden. Die KfW-Kredite ergänzen häufig zum Beispiel ein Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen, sodass Sie den in der Einleitung bereits erwähnten Finanzierungsmix haben.
In erster Linie zeichnen sich die KfW-Förderkredite durch besonders günstige Zinsen aus, was natürlich gerade in der momentanen Zinswende sehr vorteilhaft ist. Zum anderen erhalten Sie als Kreditnehmer bei manchen KfW-Darlehen unter bestimmten Voraussetzungen auch einen Tilgungszuschuss, den Sie nicht zurückzahlen müssen. Sie beantragen ein KfW-Darlehen einfach bei Ihrer eigenen Bank, die allerdings mit der KfW-Bank kooperieren muss. Auf der Webseite der KfW finden Sie sämtliche Förderprogramme, die sich unter anderem auf Wohnimmobilien beziehen.
Fremdwährungsdarlehen: Immobilienkredit mit Risiken
Das letzte Darlehen, welches wir in unserem Beitrag näher erläutern möchten, ist das Fremdwährungsdarlehen. Dies kann nicht nur im Zuge einer Baufinanzierung eingesetzt werden, wird allerdings im Rahmen der Immobilienfinanzierung am häufigsten verwendet. Das Fremdwährungsdarlehen fällt in die Kategorie der endfälligen Darlehen, denn auch hier wird während der Laufzeit keine Tilgung vorgenommen, sondern Sie zahlen lediglich die Zinsen. Die Tilgung des Fremdwährungskredites muss – wie beim zuvor erläuterten, endfälligen Darlehen – in einer Summe am Fälligkeitstag des Fremdwährungskredites erfolgen.
Ein Hauptmerkmal des Fremdwährungskredites ist ferner, dass die Darlehenssumme in einer anderen Währung ausgezahlt wird, beispielsweise in US-Dollar. Die Rückzahlung des Fremdwährungskredites hat ebenfalls in dieser Fremdwährung stattzufinden. Exakt aufgrund dieser Tatsache ist das Fremdwährungsdarlehen mit einem nicht unerheblichen Risiko verbunden. Sollte nämlich der Kurs der Fremdwährung im Laufe der Jahre zur Fälligkeit des Fremdwährungsdarlehens steigen, würden Sie Währungsverluste generieren. Sie müssen dann nämlich zum Beispiel mehr US-Dollar an den Kreditnehmer zurückzahlen, als Sie bei Aufnahme des Fremdwährungsdarlehens erhalten haben.
Auf der anderen Seite können Sie allerdings auch Währungsgewinne erzielen, wenn nämlich der entsprechende Devisenkurses gefallen ist. Das Fremdwährungsdarlehen eignet sich insbesondere für Kreditnehmer, die sich dieses Risikos bewusst sind und die vielleicht von etwas günstigeren Kreditzinsen profitieren möchten, weil sie sich für eine im Ausland ansässigen Bank entscheiden und im jeweiligen Land das Zinsniveau vielleicht etwas geringer als in Deutschland ausfällt.
Quellen & Verweise
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