Das Bausparen hat in Deutschland regelrechten Kultstatus. So zählte die Statista bis zum Ende des Kalenderjahres 2021 ganze 23,8 Millionen in Deutschland abgeschlossene Bausparverträge. Das ist zwar weniger als noch vor 21 Jahren, aber immer noch eine beträchtliche Menge. Grund genug, das Bausparen in Betracht zu ziehen. Doch worum genau handelt es sich überhaupt beim Bausparen? Wie funktioniert und was spricht für bzw. gegen den Abschluss eines Bausparvertrages?
Was ist Bausparen?
Bausparen besteht, wie der Name bereits andeutet, aus zwei zentralen Aspekten. Zum einen einem Sparvorhaben, zum anderen einer Verbindung zu einem Bauvorhaben. Konkret: Eine Privatperson entscheidet sich zum Bausparen. Sie wendet sich an eine Bausparkasse, die auf solche Vorhaben spezialisiert ist. Dort legt sie einen Bausparvertrag an. Dieser verbindet einen traditionellen Sparplan mit einem Immobiliendarlehen. Dazu einigen sich Bausparkasse und Kunde auf eine Bausparsumme, die innerhalb des Vertrages erfüllt werden soll. Durch den Vertrag mit der Bausparkasse können Baufreudige ihr Bauvorhaben trotz fehlender finanzieller Mittel innerhalb weniger Jahre umsetzen. Stattdessen sind sie über einen festen Zeitraum hinweg an die Rate ihres Bausparvertrags gebunden.
Wer schließt Bausparverträge ab?
Für Bausparverträge entscheiden sich Privatpersonen, die sich bereits für ein Bauvorhaben entschieden haben. Dabei kann es sich um einen reinen Hausbau, aber auch um Käufe oder (Teil-)Renovierungen handeln. Allerdings verfügt diese Person nicht über die monetären Mittel, dieses Vorhaben zu realisieren. Ein Bausparvertrag kann den Realisierungszeitpunkt des Vorhabens deutlich früher eintreten lassen. Somit peilen sie an, das Projekt in den nächsten Jahren fertigzustellen. Am sinnvollsten ist eine Vorlaufzeit von mindestens fünf Jahren.
Das hier beschriebene Szenario ist der einzig schlüssige Grund für den Abschluss eines Bausparvertrages. Sollten keine konkreten Baupläne vorhanden sein, ist eine Kapitalbindung in diesem Umfang nicht begründbar, zumal ein Bausparvertrag ausschließlich für Bauvorhaben ausgestellt wird.
Wie finanzieren Bausparkassen die Bauvorhaben ihrer Kunden?
Bausparverträge funktionieren deswegen, weil Bausparkassen Verträge mit einer Unzahl verschiedener Kunden zu unterschiedlichen Konditionen abschließen. Das hat zum Ergebnis, dass sie zu jedem Zeit ausreichend Mittel zur Verfügung haben, um einzelne Bausparvorhaben zu finanzieren. Sie haben Zugriff auf einen großen Pott aus Einzahlungen, die je zu anderen Zeitpunkten ausgegeben werden müssen.
Im Einzelfall wird die Differenz zwischen Baupreis und Sparsumme also durch die Einsparungen anderer Bausparer ausgeglichen, die zu diesem Zeitpunkt noch keinen Anspruch auf ihre Einsparungen haben bzw. erhoben haben.
Welche Bausparkassen gibt es?
Bausparkassen gibt es in Deutschland in zwei Formen. In Form einer privaten Bausparkasse und als Landesbausparkasse. Diese Typen unterscheiden sich in erster Linie durch ihre Führungsform. Landesbausparkassen sind Teil der Sparkassen-Finanzgruppe und sind überwiegend in der Hand eines oder mehrerer Bundesländer und der damit verbundenen Sparkassengesellschaft. Private Bausparkassen dagegen befinden sich überwiegend in privater Hand. Die unterschiedliche Führerschaft kann Auswirkungen auf die angebotenen Konditionen haben.
Private Bausparkassen sind beliebter als Landesbausparkassen. Anfang 2021 betreuten sie etwa 16,2 Millionen Verträge, während es aufseiten der Landesbausparkassen lediglich 8,9 Millionen Verträge waren. Das kann unter anderem daran liegen, dass die Auszahlungen privater Bausparkassen im Schnitt etwas höher ausfallen als die der Landesbausparkassen.
Das Interesse an Bausparkassen ist zufolge der eingangs erwähnten Erhebungen der Statista rückläufig. Dennoch haben Bausparer noch die Auswahl zwischen 18 deutschen Bausparkassen beider Typen:
Liste aller privaten Bausparkassen:
- Alte Leipziger Bauspar AG
- Bausparkasse Mainz AG
- Bausparkasse Schwäbisch Hall AG
- BHW Bausparkasse AG
- Debeka Bausparkasse AG
- Deutsche Bausparkasse Badenia AG
- SIGNAL IDUNA Bauspar AG
- start:bausparkasse AG
- Wüstenrot Bausparkasse AG
Liste aller Landesbausparkassen:
- LBS Bayern
- LBS Hessen-Thüringen
- LBS Nord
- LBS Ost
- LBS Saar
- LBS Schleswig-Holstein-Hamburg
- LBS Südwest
- LBS West
Bestandteile eines Bausparvertrages
Mit der Unterschrift des Bausparvertrages stimmt die Privatperson mit Bauvorhaben folgenden Aspekten in variabler Ausführung zu:
- Einer Bausparsumme: Die Bausparsumme wird in variabler Gewichtung aus zwei Zuflüssen zusammengestellt. Zum einen fließen die Ersparnisse des Anlegers in die Bausparsumme ein. Zum anderen werden diese Ersparnisse durch eine vorvereinbarte Darlehenssumme aufgestockt.
- Einem Sparzins: Traditionell wurden Bausparer mit einem Sparzins für ihren Vertragsabschluss belohnt. Dieser Zins konnte sich auf etwa 4% des Sparvolumens belaufen und war für die Laufzeit des Vertrages festgesetzt. Angesichts der gegenwärtigen Niedrigzinsphase tragen Sparzinsen kaum noch zur Attraktivität von Bausparverträgen bei. Zumeist liegen sie nun bei maximal 1%.
- Einem Darlehenszins: So wie die Bausparsumme von Privatperson und Bausparbank getragen wird, fallen auch die Zinsen auf beiden Seiten des Vertrages. Während Privatpersonen für ihre Einzahlungen mit einem Sparzins belohnt werden, wird die Bausparbank in Form eines Darlehenszinses für ihre finanzielle Unterstützung beim Bauvorhaben unterstützt. Auch der Darlehenszins wird zum Zeitpunkt der Vertragsunterschrift festgesetzt.
So läuft das Bausparen ab
Mit dem im Vertrag vereinbarten Beginn des Bausparvertrages beginnt der Bausparer gemäß der vereinbarten Sparrate seine Einzahlungen auf sein Bausparkonto. Ziel ist es die im Vertrag vereinbarte Bausparsumme bzw. den privaten Teil davon zu erfüllen. Ist dieser erfüllt, wird der Darlehenszuschuss frei. Ausschlaggebend ist aber nicht nur das Erreichen der Bausparsumme, sondern auch das Erfüllen einer Reihe anderer Voraussetzungen wie etwa einer bestimmten Wartefrist.
In der Zwischenzeit sind natürlich auch Anpassungen des Bausparvertrages möglich. Entsprechend verändert sich die Dauer des Sparvorhabens.
Zugleich ist auch die Auflösung des Bausparvertrages möglich. In diesem Falle entfällt der Anspruch auf das Darlehen und die Bausparsumme wird bei fristgerechter Kündigung abzüglich Zinsen und möglichen Bearbeitungsgebühren ausgezahlt.
So verwirklichen Bausparer ihr Bauvorhaben
Im Idealfall erreichen die Bausparer die Bausparsumme im vorgesehenen Zeitraum unter den eingangs vereinbarten Voraussetzungen und erhalten Anspruch auf die Auszahlung des Sparsatzes mitsamt Zinsen und Darlehen. Der Begünstigte erhebt an dieser Stelle im Normalfall seinen Anspruch und kann sein Bauvorhaben realisieren. Die Gesamtsumme aus Sparsumme und Darlehenszuschlag deckt die Kosten des Bauprojekts ab. Zu beachten ist, dass der Begünstigte der Bausparkasse nachweisen muss, dass das Bausparen auch wirklich zur Verwirklichung eines Bauvorhabens stattgefunden hat.
Auch an dieser Stelle des Sparprozesses sind den Sparern Alternativen gegeben. So können sie die Auszahlung auch vertagen und den Sparplan beibehalten, wenn ihnen der Zeitpunkt für ihr Bauvorhaben nicht passt. Im Fortgang verringert sich die Darlehenssumme in der Höhe der weiteren Einsparungen.
Selbstverständlich ist auch an dieser Stelle eine Kündigung denkbar. Diese läuft unter denselben Konditionen ab, die bereits oben beschrieben worden sind.
So zahlen Bausparer das Darlehen zurück
Was nun noch aussteht, ist die Rückzahlung des Darlehens, das die Bausparkasse zum Bauprojekt beigesteuert hat. Diese wird ebenfalls anhand eines im Voraus konfigurierten Rückzahlungsplanes mitsamt des vorvereinbarten Darlehenszines abgearbeitet. Ist die letzte Rückzahlungsrate des Darlehens überwiesen, gilt der Bausparvertrag offiziell als beendet. Die Tilgung des Darlehens dauert in der Regel etwa 10 bis 15 Jahre. Eine vorzeitige Tilgung ist unter bestimmten Auflagen möglich.
Lohnt sich Bausparen?
Ja, weil…
- im Bausparvertrag Zinssätze festgesetzt werden. Das kann langfristig bei Sparzins und Darlehenszins sehr nützlich sein und einige Mehrkosten sparen. Die meisten anderen Kreditvereinbarungen orientieren sich an dynamischen Zinssätzen.
- zusätzlich staatliche Förderungen in Anspruch genommen werden können. Staatliche Förderungen sollen das Bausparangebot über die Konditionen der Bausparkassen hinaus attraktiv halten. Sie können in Form einer Riesterförderung, Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulage auftreten.
- Sondertilgungen ohne Weiteres möglich sind. Auch in diesem Punkt unterscheiden sich Bausparverträge von anderen Kreditvereinbarungen. Sondertilgungen gewährleisten mehr Flexibilität bei der Rückzahlung des Darlehens.
Nein, weil…
- die Zinsen auf Bausparverträge derzeit sehr niedrig sind. Wie oben bereits erwähnt, macht das Fortschreiten der aktuellen Niedrigzinsphase den Sparzins von Bausparverträgen recht unattraktiv. Einen Sparzins von weniger als einem Prozent festzumachen, ist nicht sonderlich lockend.
- normale Kredite derzeit attraktiver sind. Niedrige Zinsen bedeuten im Umkehrschluss auch, dass ein herkömmlicher Kredit für die Umsetzung eines Bauvorhabens aktuell sinnvoller sein kann. Eine Abwägung des Einzelfalls ist unumgänglich.
- versteckte Kosten auftreten. Konkret ist die Rede von den Abschlusskosten des Bausparvertrages, die mit der Unterschrift des Bausparvertrages fällig werden. Zum einen bedeutet das einen erzwungenen Geldvorschuss, zum anderen auch einen zusätzlichen Verlust bei der Auflösung des Bausparvertrages.
- kaum Flexibilität gegeben ist. Was als Vorteil gesehen werden kann, kann ebenso einen Nachteil darstellen. Mit dem Vertragsabschluss sind die Zinssätze festgelegt und machen bereits einen großen Teil der Entscheidung um die Realisierung des Darlehens am Ende des Sparzeitraums aus.
- die Wartezeiten für Darlehens sehr lang sein können. Im Idealfall bekommen Sparer ihr Darlehen zum Wunschzeitpunkt ausgestellt. Das ist aber nicht immer der Fall. Im Schnitt warten Sparer etwa fünf Jahre nach Vertragsabschluss auf ihr Darlehen.
Mit Geduld zum richtigen Bausparvertrag
Sparer, die sich zum Abschluss eines Bausparvertrages entscheiden, sollten sich stets vor Augen führen, dass sie mit der Unterschrift des Vertrages eine langfristige Entscheidung treffen. Diese sollte wohlüberlegt sein.
Im gegenwärtigen wirtschaftlichen Klima bieten sich Bausparverträge nicht unbedingt an. Teils kann ein einfacher Baukredit eine deutlich sinnvollere Entscheidung sein.
Auch sollte der Sparer die Abschlusskosten bedenken, die seine Entscheidung für einen Bausparvertrag noch bindender machen.
Lohnend kann ein Bausparvertrag dennoch sein. Kommen Sparer für eine Wohnungsbauprämie oder Arbeitnehmersparzulagen infrage, kann dies der Fall sein. Die Wohnungsbauprämie kann eine Förderung des Vertrags im hohen einstelligen Prozentbereich zur Folge haben. Der Sparer darf allerdings nur über ein Einkommen von bis zu 25.600€ verfügen; Paare dürfen das Doppelte zur Verfügung haben. Arbeitnehmersparzulagen können je nach Arbeitnehmer über die sogenannten vermögenswirksamen Leistungen zum Tragen kommen. Auch hier gibt es eine Einkommensobergrenze, die bei 17.900€ bzw. 35.800€ liegt.
Interessierte können sich sowohl bei Landesbausparkassen und privaten Bausparkassen als auch bei den jeweiligen Verbraucherzentralen ausführlich über das Angebot des Bausparens beraten lassen.
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