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Oliver Schoch

Oliver Schoch ist Bankkaufmann und Finanz-Journalist. Im Rahmen seiner Spezialisierung schreibt er mittlerweile seit 14 Jahren Artikel zu unterschiedlichen Finanz-Themen wie Börse, Versicherungen, Finanzierungen oder Geldanlage. Dabei gibt Oliver Schoch Lesenden gerne Ratschläge für den Finanz-Alltag und zeigt, wie interessant und alltäglich das Thema Finanzen in der Praxis ist.

Bei einem Hypothekendarlehen handelt es sich um einen langfristigen Kredit, der meistens eine Darlehenssumme im sechsstelligen Bereich beinhaltet. Zahlreiche Kreditnehmer meinen dennoch, dass ein Vergleich der Angebote nicht unbedingt notwendig wäre, weil sich die Zinsen zwischen den Banken nur geringfügig unterscheiden. Tatsächlich bewegen sich die Zinsdifferenzen meistens im Bereich zwischen „nur“ 0,1 und 0,5 Prozent. Trotzdem ist es definitiv ratsam, dass Sie gerade bei Hypothekendarlehen die Zinsen vergleichen, denn das Einsparpotenzial ist teilweise enorm.

Was sind Hypothekendarlehen?

Als Hypothekendarlehen werden im Allgemeinen Immobilienkredite bezeichnet, weil die Banken dort in früheren Zeiten eine Hypothek auf das entsprechende Haus als Sicherheit entgegengenommen haben. Zwar werden heutzutage nahezu ausschließlich Grundschulden als Sicherheit genutzt, aber dennoch hat sich der Begriff Hypothekendarlehen im Sprachgebrauch verankert. Kennzeichnend solcher Immobilienkredite sind zum einen die hohen Darlehenssummen und daran angeknüpft die sehr langen Laufzeiten. Exakt diese zwei Fakten führen auch dazu, dass das Einsparpotenzial sehr groß sein kann, auch wenn es vielleicht eher kleinerer Unterschiede zwischen den Zinssätzen der verschiedenen Banken gibt.

Wie ist die aktuelle Situation bei den Bauzinsen?

Die Kreditzinsen, die Sie für ein Hypothekendarlehen zahlen, werden häufig als Bauzinsen bezeichnet. In den vergangenen Jahren haben besonders wenig Kreditsuchende im Hinblick auf eine anstehende Immobilienfinanzierung die Angebote verglichen, weil sich die Bauzinsen auf einem sehr niedrigen Niveau bewegten. Vor zwei Jahren konnten Sie einen Baukredit bei guter Bonität teilweise zu einem Zins von unter 0,5 Prozent erhalten.

Die aktuelle Situation sieht allerdings anders aus. Spätestens seit Beginn des Jahres (2022) sind die Hypothekenzinsen deutlich angestiegen. Lag der durchschnittliche Bauzins bei einer Zinsbindung von zehn Jahren gegen Ende 2021 noch bei knapp unter einem Prozent, so zahlen Sie heute (Mitte August 2022) satte 3,2 Prozent im Durchschnitt, wenn Sie einen Immobilienkredit aufnehmen. Da die Zinskosten also erheblich angestiegen sind, macht ein Vergleich der Angebote im Bereich Hypothekendarlehen mehr Sinn denn je. Die Einsparmöglichkeiten sind ebenfalls gewachsen.

Unterschiedliche Darlehensarten in der Immobilienfinanzierung berücksichtigen

Wenn es um den Vergleich der Angebote geht, dann sollten Sie zunächst herausfinden, welche Art von Hypothekendarlehen1Baufinanzierung Modelle – … Weiterlesen für Sie am besten geeignet ist.

Im Rahmen einer Immobilienfinanzierung gibt es nämlich unterschiedliche Varianten, die von den Banken angeboten werden, insbesondere:

  • Annuitätendarlehen
  • Endfälliges Darlehen
  • Tilgungsdarlehen

Das gängigste Hypothekendarlehen ist das Annuitätendarlehen. Dies ist dadurch gekennzeichnet, dass die monatliche Rate während der gesamten Zinsbindung gleich bleibt, sich allerdings der Zinsanteil immer weiter absenkt, während der Tilgungsanteil steigt. Bei Hypothekendarlehen in Form eines Tilgungsdarlehens hingegen bleibt die Tilgung immer gleich, allerdings sinken die Zinsen auch hier, sodass die monatliche Rate sich immer weiter reduziert.

Das endfällige Darlehen empfiehlt sich nur noch unter bestimmten Voraussetzungen, denn dann zahlen Sie während der Laufzeit nur die Zinsen, während die Tilgung am Ende des Kredites in einer Summe erfolgen muss. Bevor Sie also die unterschiedlichen Angebote miteinander vergleichen, sollten Sie sich im ersten Schritt auf eine Darlehensart festlegen.

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Das Annuitätendarlehen wird oft favorisiert, weil die monatliche Rate konstant bleibt. Manchmal kann jedoch das Tilgungsdarlehen die bessere Alternative sein, vor allem dann, wenn sie später eine stetig sinkende Kreditrate haben möchten.

Worauf ist bei einem Zinsvergleich zu achten?

Zinsen vergleichen beim Hypothekendarlehen - so groß sind Ihre Einsparmöglichkeiten

Der Zinsvergleich ist gerade bei Immobilienkredit nicht ganz einfach. Das liegt vor allem daran, dass nahezu alle Banken im Zusammenhang mit einem Hypothekendarlehen einen sogenannten bonitätsabhängigen Zinssatz veranschlagen. Das bedeutet, dass die Höhe des Zinses, der Ihnen letztendlich angeboten wird, von Ihrer Kreditwürdigkeit abhängig ist. Deshalb können sogenannte Kreditrechner zwar für einen Vergleich im ersten Schritt Anhaltspunkte liefern, allerdings werden Sie auf diese Weise kaum die Zinssätze herausfinden, die Sie persönlich zahlen müssen.

Deshalb ist es beim Vergleich der Hypothekendarlehen sinnvoll, sich entweder an einen Hypothekenvermittler zu wenden oder von mehreren Banken tatsächlich individuelle Angebote einzuholen. Der Vorteil besteht darin, dass dann – im Gegensatz zum Vergleichsrechner – auch Ihre Bonität berücksichtigt werden kann.

Diese machen die Banken nämlich in erster Linie an den folgenden Daten, Zahlen, Fakten und Unterlagen fest:

  • Schufa-Auskunft
  • Einkommen
  • Beschäftigung
  • Sicherheiten
  • Vermögenswerte
  • Eigenkapital
  • Einnahmen- und Ausgabenrechnung
  • Einkommensteuerbescheid

All diese Kriterien ziehen die Kreditgeber zurate, um sich dann auf einen Kreditzins festzulegen, den Sie Ihnen persönlich anbieten können. Empfehlenswert ist es daher, wenn Sie entweder einen Finanzierungsvermittler mit dem Finden der besten Angebote beauftragen oder sich die Arbeit machen, um zum Beispiel von fünf unterschiedlichen Banken individuelle Angebote einzuholen. Falsch wäre es allerdings, wenn Sie komplett auf einen Vergleich verzichten, denn dann verzichten Sie automatisch auf teilweise große Einsparmöglichkeiten bei den Zinsen für Hypothekendarlehen.

Wie groß sind die Einsparmöglichkeiten wirklich – ein Beispiel

Die Einsparmöglichkeiten, die es bei den Zinsen auf Hypothekendarlehen gibt, werden von vielen Kreditnehmern teilweise massiv unterschätzt. Das liegt daran, dass sich die Zinssätze rein optisch oft nur geringfügig unterscheiden. So bietet die Bank A zum Beispiel ein Hypothekendarlehen zu einem Zins von 3,25 Prozent an, während die Bank B vielleicht einen Bauzins von 3,48 % offeriert. Trotzdem kann bereits dieser kleinere Zinsunterschied aufgrund der hohen Darlehenssumme und der langen Laufzeit zu einem erheblichen Einsparpotenzial führen, wenn Sie sich für das günstigere Angebot entscheiden.

Wie hoch die mögliche Ersparnis in der Praxis tatsächlich im Durchschnitt ausfallen kann, das möchten wir anhand der Gegenüberstellung der folgenden zwei Beispielangebote vergleichen:

Kreditangebot A

Darlehenssumme: 350.000 €

Tilgungssatz: 3 %

Zinssatz: 3,25 %

Zinsbindung: 10 Jahre

Zinskosten in 10 Jahren (ohne Tilgungsverrechnung): 113.750 Euro

Monatliche Darlehensrate: 1.822,91 Euro

Kreditangebot B

Darlehenssumme: 350.000 €

Tilgungssatz: 3 %

Zinssatz: 3,60 %

Zinsbindung: 10 Jahre

Zinskosten in 10 Jahren (ohne Tilgungsverrechnung): 126.000 Euro

Monatliche Darlehensrate: 1.925 Euro

Obwohl es bei diesen zwei Kreditangeboten im Bereich der Immobilienfinanzierung einen relativ geringen Unterschied bei den Zinssätzen von nur 0,35 Prozent gibt, ergibt sich dennoch für die ersten zehn Jahre eine deutliche Zinsersparnis. Sie zahlen nämlich beim Kreditangebot A (ohne Tilgungsverrechnung) 12.250 Euro weniger an Zinsen wie beim Angebot B, sodass sich allein deshalb ein Vergleich definitiv gelohnt hätte.

Hinzu kommt der positive Nebeneffekt, dass natürlich aufgrund der etwas geringeren Zinsen des Angebotes A eine monatlich geringere Belastung in Form der Darlehensrate entsteht. Wenn Sie ein besonders günstiges Angebot im Bereich der Hypothekendarlehen finden, kann die mögliche Zinsersparnis natürlich noch deutlich größer ausfallen. Dies gilt ebenfalls für eine längere Zinsbindung und eine noch höhere Darlehenssumme.

Trotz möglicher Zinsersparnis: Auch auf weitere Konditionen beim Hypothekendarlehen achten

Auf der einen Seite ist es natürlich sehr wichtig, dass Sie im Bereich der Baufinanzierung die Angebote vergleichen und demzufolge auf die Höhe der Bauzinsen achten. Vergleichskriterium sollte übrigens immer der effektive Jahreszins und nicht etwa der gebundene Sollzins sein, weil dort weder Kosten noch Tilgungsverrechnung eingearbeitet sind. Auf der anderen Seite sollten Sie allerdings beim Vergleich der Angebote andere Konditionen nicht außer Acht lassen, die vielleicht ebenfalls von großer Bedeutung sein können.

Das gilt insbesondere für die folgenden Bedingungen und Vertragsinhalte:

  • Tilgungssatz
  • Zinsbindung
  • Sondertilgung
  • Vorfälligkeitsentschädigung
  • Bereitstellungszinsen

Für Immobilieneigentümer, die den Bau eines Hauses finanzieren möchten, ist zum Beispiel der von der Bank veranschlagte Bereitstellungszins von Interesse. Im Idealfall kommen Sie gar nicht erst in die Laufzeit hinein, ab welcher der Kreditgeber Bereitstellungszinsen berechnen würde. Eine ebenfalls nicht unwichtige Kondition ist die Möglichkeit, kostenfreie Sondertilgungen während der Laufzeit als außerplanmäßige Tilgung leisten zu können.

Mehr Eigenkapital reduziert normalerweise den Bauzins

Neben dem Vergleich der Angebote, den Sie im Bereich Hypothekendarlehen auf jeden Fall durchführen sollten, gibt es noch eine weitere Möglichkeit, Einsparpotenzial zu nutzen. Umso mehr Eigenkapital Sie nämlich in die Immobilienfinanzierung einbinden Fund desto höher dementsprechend die Eigenkapitalquote ausfällt, umso günstiger ist normalerweise der Zinssatz, den Ihnen der Kreditgeber offeriert. Falls Sie also bestimmte Guthaben oder Vermögenswerte haben, die sich als Eigenkapital in die Baufinanzierung integrieren lassen, sollten Sie diese Maßnahme unbedingt ergreifen. Zwischen einer Eigenkapitalquote von beispielsweise 10 und 25 Prozent können im Hinblick auf den zu zahlenden Kreditzinsen nämlich große Differenzen zwischen den Angeboten entstehen.

Bietet die Bank Ihnen bei einer Eigenkapitalquote von beispielsweise 10 Prozent einen Bauzins von 4,2 Prozent an, so kann es gut möglich sein, dass Sie bei einer deutlich höheren Eigenkapitalquote von beispielsweise 25 Prozent nur Hypothekenzinsen von vielleicht 3,1 Prozent zahlen müssen. Durch Eigenkapital ergibt sich demnach ebenso eine große Einsparmöglichkeit bei den Zinsen für Hypothekendarlehen.

Fazit zum Vergleich der Hypothekendarlehen

Sie sollten als Kreditsuchender auf jeden Fall von der Möglichkeit Gebrauch machen, heutzutage die Zinsangebote bei Hypothekendarlehen miteinander zu vergleichen. Schon kleinere Unterschiede bei den Zinsangeboten von wenigen Zehntel-Prozent können über die Jahre hinweg dazu führen, dass Sie einige Tausend Euro an Zinskosten einsparen können. Daher lohnt ein Vergleich auf jeden Fall, zumal dieser in aller Regel ohnehin kostenlos ist und lediglich einen gewissen Zeitaufwand bedeutet.