Heutzutage gibt es immer mehr Möglichkeiten, um eine Immobilie zu finanzieren. Ein sehr interessanter Ansatz ist hierbei die Finanzierung durch ein Fremdwährungsdarlehen. So verlockend diese Methode auch ist, gibt es einige Risiken, die Sie unbedingt beachten sollten. Gleichzeitig bietet Ihnen diese Form der Immobilienfinanzierung auch eine Chance.
In diesem Artikel erklären wir Ihnen, worauf es bei einem Fremdwährungsdarlehen für die Immobilienfinanzierung ankommt und worauf Sie besonders achten sollten.
Was ist ein Fremdwährungsdarlehen?
Bei einem Fremdwährungsdarlehen handelt es sich um einen Kredit, den Sie in einer fremden Währung aufnehmen. Leben Sie beispielsweise im Euro-Raum, wären Kredite in US-Dollar, Schweizer Franken oder der türkischen Lira ein Fremdwährungsdarlehen. Sie erhalten nicht nur das Geld in einer fremden Währung, sondern müssen auch die monatliche Rate und die Zinsen in der fremden Währung begleichen.
Wo liegt der Unterschied zwischen einem Fremdwährungsdarlehen und einem normalen Darlehen?
Der große Unterschied zwischen den beiden Darlehensarten ist die Währung, in der Sie den Kreditbetrag erhalten und zurückzahlen müssen.
Des Weiteren handelt es sich bei Fremdwährungsdarlehen oftmals um endfällige Darlehen. Das bedeutet, dass Sie während der regulären Laufzeit nur die Zinsen bezahlen. Die eigentliche Schuld wird erst am Ende der Laufzeit auf einen Schlag beglichen.
Daher ist in diesem Fall von vielen Banken eine zusätzliche Versicherung vorgesehen (zum Beispiel Kapitallebensversicherung), damit Sie die hohe Belastung am Ende auch stemmen können.
Welche Vor- und Nachteile hat ein Fremdwährungsdarlehen?
Der Sinn hinter einem Fremdwährungsdarlehen ist, eine Finanzierung zu niedrigeren Zinsen zu erhalten oder auf die Kursentwicklung zu Ihren Gunsten zu spekulieren. Innerhalb der EU dürfte es hierbei nur sehr schwierig sein, niedrigere Zinsen zu erhalten, da die Banken in den einzelnen Ländern von der Geldpolitik der Europäischen Zentralbank abhängig sind – ohnehin haben die meiste EU-Länder den Euro als offizielle Währung eingeführt.
Während der Niedrigzinsphase waren die Zinsen in Deutschland zudem so niedrig, dass Fremdwährungsdarlehen eher weniger notwendig waren. Durch den aktuellen Anstieg der Zinsen könnte sich ein Blick ins Ausland ab sofort umso mehr lohnen.
Die Vorteile bzw. die Chancen, die durch ein Fremdwährungsdarlehen entstehen, sind vor allem:
- oftmals niedrigerer Zinssatz
- Möglichkeit hohe Gewinne zu erzielen durch Währungsentwicklung
Demgegenüber gibt es folgende Nachteile:
- hohes Risiko durch Wertsteigerung der Fremdwährung
- oft endfälliges Darlehen mit langen Laufzeiten (dadurch in der Regel höhere Zinsen)
- weniger Angebote und damit weniger Flexibilität
Immobilie mit Fremdwährungsdarlehen finanzieren: Beispiel
Doch wie hätte ein Fremdwährungsdarlehen in der Vergangenheit ausgesehen? Das wollen wir Ihnen anhand eines Positiv- und eines Negativbeispiels demonstrieren.
Fall 1: Sie profitieren vom Fremdwährungsdarlehen
Sie entschließen sich im Jahr 2011 dazu, für den Kauf einer Immobilie ein Darlehen in Höhe von 300.000 Euro aufzunehmen. Nach einer langen Recherche entscheiden Sie sich, das Darlehen in der Türkei zu beantragen.
Sie wollen also ein Fremdwährungsdarlehen in Lira aufnehmen, obwohl die Zinsen zu diesem Zeitpunkt rund doppelt so hoch wie in Deutschland waren. Sie spekulieren allerdings auf einen Gewinn durch einen Wertverlust der Fremdwährung.
Zu folgenden Daten erhalten Sie aufgrund Ihrer makellosen Bonität eine Finanzierung:
- Euro/Lira-Kurs: 1 Euro = 2,30 Lira
- Darlehenssumme: 690.000 Lira (300.000 Euro)
- Zinsen: 7,5 Prozent pro Jahr (monatliche Rate 4.312,50 Lira)
- endfälliges Darlehen
Sie bezahlen also jeden Monat 4.312,50 Lira (Beim Kurs von 2,30 rund 1.875 Euro pro Monat) an Zinsen (51.750 Lira pro Jahr). Am Ende der 15-jährigen Laufzeit hätten Sie damit 776.500 Lira an Zinsen gezahlt und müssen dann noch auf einen Schlag ganze 690.000 Lira zahlen, um die eigentliche Schuld zu begleichen (1,4665 Millionen Lira). Bleibt der Euro/Lira-Kurs bis dahin stabil bei 2,30 würden Sie also 637.000 Euro für den Kredit zahlen.
Bei einem Annuitätendarlehen in Deutschland mit 3,5 Prozent an Zinsen und einer Tilgungsrate von 2 Prozent wäre ihre monatliche Belastung in Deutschland gerade einmal 1.375 Euro pro Monat. Nach 15 Jahren der Zinsbindung hätten Sie 247.500 Euro gezahlt. Ihre Restschuld würde dann 181.586,98 € betragen. Dies Restschuld können Sie dann ablösen oder erneut finanzieren. Bleiben Ihre Konditionen gleich, hätte Sie für die Immobilie insgesamt 477.593,16 € bezahlt.
Wir schauen uns die Rückzahlung nun genauer an. Für die Vereinfachung nehmen wir keine monatlich schwankenden Wechselkurse, sondern nämlichen die jährlichen Schlusskurse.
| Jahr | Lira | Wechselkurs | Euro | Restschuld Lira | Restschuld Euro | Insgesamt bezahlt |
| 2011 | 51.750 | 2,44 | 21.209 | 690.000 | 282.786 | 21.209 |
| 2012 | 51.750 | 2,35 | 22.021 | 690.000 | 293.617 | 43.230 |
| 2013 | 51.750 | 2,96 | 17.483 | 690.000 | 233.108 | 60.713 |
| 2014 | 51.750 | 2,83 | 18.286 | 690.000 | 243.816 | 78.999 |
| 2015 | 51.750 | 3,18 | 16.273 | 690.000 | 216.981 | 95.272 |
| 2016 | 51.750 | 3,71 | 13.948 | 690.000 | 185.983 | 109.220 |
| 2017 | 51.750 | 4,55 | 11.373 | 690.000 | 151.648 | 120.593 |
| 2018 | 51.750 | 6,06 | 8.539 | 690.000 | 113.861 | 129.132 |
| 2019 | 51.750 | 6,68 | 7.747 | 690.000 | 103.293 | 136.879 |
| 2020 | 51.750 | 9,11 | 5.680 | 690.000 | 76.619 | 142.559 |
| 2021 | 51.750 | 15,23 | 3.397 | 690.000 | 45.305 | 145.956 |
| 2022 | 51.750 | 18,47 | 2.801 | 690.000 | 37.357 | 148.757 |
Nach den ersten 12 der 15 Jahre haben Sie also bisher 148.757 Euro an Zinsen gezahlt. Obwohl noch kein Geld in die Tilgung geflossen ist, beträgt Ihre Restschuld in Euro nur noch 37.357 Euro. Das Darlehen in Höhe von 300.000 Euro hätte Sie somit 186.114 Euro gekostet, wenn Sie das Darlehen nun ablösen.
Trotz der höheren Zinsen und der schlechten Ausgangsposition hätte es sich bisher also enorm gelohnt. Sollte die Entwicklung so weitergehen, würden Sie in Euro gerechnet übrigens noch weniger zahlen. Bei endfälligen Darlehen besteht die Möglichkeit einer vorzeitigen Ablösung deutlich öfter als bei Annuitätendarlehen. Das sollten Sie im Vorfeld bestenfalls aushandeln.
Fall 2: Sie zahlen mehr
Das Beispiel kann man nun umdrehen. Ein Anleger aus der Türkei hätte für die niedrigeren Zinsen in Deutschland einen Kredit in Euro aufnehmen können. Am Ende hätte dies bei unzureichender Liquidität sicherlich zu einer Privatinsolvenz geführt.
Zu folgenden Daten erhält der Investor auf der Türkei im Jahr 2011 die Finanzierung:
- Euro/Lira-Kurs: 1 Euro = 2,30 Lira
- Darlehenssumme: 300.000 Euro (690.000 Euro)
- Zinsen: 3,5 Prozent pro Jahr (monatliche Rate 875 Euro)
- endfälliges Darlehen
Bei einem endfälligen Darlehen mit einem Zinssatz von 3,5 Prozent wären es 2011 monatlich 875 Euro (2.012,50 Lira) und im Jahr 2022 16.161,25 Lira. Die Restschuld von 300.000 Euro würde statt 690.000 Lira nun sogar 5,541 Millionen Lira kosten. Am Ende hätte dies den Investor weit mehr als das 10-fache gekostet (in Lira).
Ein ähnliches Szenario könnte eintreffen, wenn Sie aus Deutschland also ein Fremdwährungsdarlehen in einer stärkeren Währung mit niedrigeren Zinsen aufnehmen.
Welche Währungen sind besonders beliebt?
Aufgrund der niedrigen Kreditzinsen in Japan und der Schweiz sind Fremdwährungsdarlehen in Schweizer Franken bzw. in Yen besonders beliebt. Das muss aber nicht immer so bleiben.
In beiden Ländern ist es im Zuge der Corona-Krise sowie dem eskalierten Russland-Ukraine-Konflikt ebenfalls zu einer höheren Inflation gekommen. Daher dürften die Zinsen in den beiden Staaten künftig ebenfalls steigen.
Wer sollte ein Fremdwährungsdarlehen beantragen?
Ein Fremdwährungsdarlehen ist eher keine Option für diejenigen, die aufgrund einer unzureichenden Bonität keinen Kredit bei einer inländischen Bank erhalten. Denn für ein Fremdwährungsdarlehen wird in der Regel eine sehr gute Bonität vorausgesetzt.
Zudem können Banken weitere Sicherheiten von Ihnen erwarten. Daher lohnt sich ein Fremdwährungsdarlehen vor allem für liquide Immobilienkäufer, die nach einer günstigen Möglichkeit für eine Immobilienfinanzierung suchen.
Was sollten Sie bei einem Fremdwährungsdarlehen beachten?
In diesem Abschnitt nennen wir Ihnen die wichtigsten Aspekte, die Sie bei einem Fremdwährungsdarlehen beachten sollten. Zudem geben wir Ihnen in dieser Angelegenheit wichtige Tipps.
Die Rückzahlung erfolgt am Ende der Laufzeit
Da die meisten Fremdwährungsdarlehen endfällige Darlehen sind, zahlen Sie die Kreditsumme erst am Ende der Laufzeit. Das bedeutet, dass Sie während der gesamten Kreditlaufzeit nur die anfallenden Zinsen bezahlen.
Dementsprechend tragen Sie eine umso höhere Eigenverantwortung, die Darlehenssumme am Ende der Laufzeit auch wirklich bezahlen zu können. Besonders schwierig wird dieses Unterfangen, wenn die Fremdwährung in der Zeit gegenüber der inländischen Währung an Wert gewonnen hat.
Daher empfehlen wir Ihnen, einen monatlichen Sparplan einzurichten – planen Sie einen entsprechenden Puffer ein. Auch eine Kapitallebensversicherung ist für diesen Fall lohnenswert bzw. oftmals verpflichtend. So sichern Sie sich und die Bank für den Worst Case ab.
Fügen Sie zudem die Möglichkeit einer vorzeitigen Ablösung ein, um bei einer befürchteten schlechten Entwicklung des Währungskurses eventuell eine Umschuldung durch einen inländischen Kredit vornehmen zu können.
Es gilt ausländisches Recht
Fremdwährungsdarlehen nehmen Sie in der Regel bei einer ausländischen Bank auf. Das geht heutzutage sogar online. Allerdings können Sie sich in diesem Fall nicht auf die Gesetze und Regeln berufen, die Sie aus Deutschland kennen.
Setzen Sie sich daher gut mit dem Bankenrecht im Land des Darlehensgeber auseinander. Eventuell kann sich auch ein Berater lohnen, der Sie hierbei unterstützt. Achten Sie in diesem Fall lediglich darauf, dass das Honorar für den Berater die Zinsersparnis nicht übersteigt.
Gesundes Risikomanagement: Spekulieren Sie nicht zu sehr
Letztlich ist ein Fremdwährungsdarlehen hauptsächlich eine große Spekulation. Aufgrund der langen Laufzeit können Sie nicht abschätzen, wie sich der Wert der Währungen in der Zukunft entwickeln werden.
Wenn Sie die Wahl zwischen einem Annuitätendarlehen und einem endfälligen Darlehen haben, könnte sich das Annuitätendarlehen aus der Sicherheitsperspektive mehr lohnen. Sollte die Fremdwährung erst nach 10 Jahren stark an Wert zulegen, hätten Sie zumindest einen Teil der Schuld bereits getilgt.
Fazit: Das sollten Sie zu Fremdwährungsdarlehen für die Immobilienfinanzierung wissen
Durch ein Fremdwährungsdarlehen können Sie Zinsen sparen, allerdings gehen Sie damit ein sehr hohes Risiko ein. Daher sollten Sie diese Art der Finanzierung nicht nutzen, wenn Sie keine Möglichkeit haben sollten, den gesamten Betrag auf einen Schlag abzubezahlen.
Ein Fremdwährungsdarlehen ist unserer Meinung nach daher vor allem als spekulative Geldanlage geeignet, wenn Sie sehr liquide sind und auf geänderte Marktbedingungen ohne Schwierigkeiten reagieren können.
Ansonsten sind Sie mit einer inländischen Finanzierung deutlich sicherer aufgestellt, auch wenn Sie am Ende höhere Zinsen zahlen sollten.
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