Mietkautionsversicherung – Ratgeber & Vergleich

Fakt ist, dass sich seit der Einbürgerung von Mietkautionen ein ganzer Kosmos von Modifikationen und Erweiterungen zum Thema Kautionen gebildet hat. Anbei ein Überblick, der alles Wissenswerte rund um das Thema Mietkautionen und wie man sie mit einer Mietkautionsversicherung umgeht, einschließt.

Was ist eine Mietkaution und wofür braucht man sie?

Die Mietkaution oder Mietsicherheit, wie Sie im Fachjargon genannt wird, ist eine einmalige finanzielle Leistung, die ein Mieter zu Beginn eines Mietverhältnisses an den zukünftigen Vermieter übermittelt¹Mieterbund – https://www.mieterbund.de/mietrecht/mietrecht-a-z/stichworte-zum-mietrecht-m/mietkaution.html.

Mietkautionen sind nicht gesetzlich festgeschrieben, aber bei der überwiegenden Mehrheit deutscher Mietinserate Gang und Gebe. Vor dem Abschluss des Mietvertrags muss zwischen dem zukünftigen Mieter bzw. den zukünftigen Mietern und dem Vermieter eine Übereinkunft über die Konfigurationen der Kaution getroffen werden. Der Vermieter kann keine Kaution erzwingen, allerdings gerichtlich geltend machen, wenn nötig.

Kautionen können sich unter anderem in der Höhe und der Zahlungsart unterscheiden. Darüber hinaus kann der Abschluss einer Mietkautionsversicherung oder Mietkautionsbürgschaft in Betracht gezogen werden. Eine Mietkautionsversicherung verhindert die Zahlung der Mietkaution durch den Mieter. Stattdessen muss dieser nur einen kleinen Versicherungsbeitrag für die Mietkautionsversicherung entrichten.

Der primäre Zweck einer Mietsicherheit (oder Mietkaution) ist die Absicherung der Vermieters gegenüber dem Mieter im Falle von finanziellen Schäden, die…

1. durch Beschädigungen am Mietobjekt durch mutwillige Zerstörung oder durch langfristige Abnutzung zustande gekommen sind  oder
2. durch ausbleibende Zahlungen der Monatskaltmiete oder der Nebenkosten anfallen.

In Einzelfällen kann die Mietkaution auch zum Ausgleich von mit dem Mietverhältnis verbundenen Prozesskosten dienen.

Alles, was Mieter und Vermieter über Mietkautionen wissen müssen

Stehen Mieter und Vermieter vor dem Vertragsabschluss sollten sie sich bezüglich der Details und der Umsetzung einer Mietkaution einiger Dinge bewusst sein. Alles, was Mieter und Vermieter von der Festsetzung bis zur Rückzahlung der Kaution wissen müssen:

Die Zahlung der Mietkaution

Zwar hat sich eingebürgert, dass die Mietkaution spätestens zu Beginn des Mietvertrags gefordert wird, eine gesetzliche Grundlage hat diese Forderung allerdings nicht.

Tatsächlich gilt, dass die Mietkaution gemäß Zahlungsvereinbarung auch nach Beginn des Mietvertrags vollständig gezahlt werden kann. Entscheiden sich Mieter zu einer einmaligen Kautionszahlung, wird diese mit der ersten Monatsmiete fällig. Entscheiden sich Mieter dagegen zu einer Kautionszahlung in bis zu drei Raten, wird mit dem Beginn des Mietverhältnisses vorerst nur die erste Rate der Mietkautionszahlung fällig. Die zweite und die dritte Rate der Mietkaution werden je mit der nächsten Zahlung der kommenden Monatsmiete fällig.

Sollte ein Mieter die Mietkaution trotz ausdrücklicher Vereinbarung im Mietvertrag nicht leisten, kann das einen Kündigungsgrund darstellen. Übersteigt der Verzug die Höhe von zwei Monatskaltmieten, ist der Vermieter berechtigt den Zahlungsverzug als außerordentlichen Kündigungsgrund wahrzunehmen und das Mietverhältnis fristlos aufzukündigen.

Wenn der Mieter eine Mietkautionsversicherung abgeschlossen hat und der Vermieter damit einverstanden ist, wird keine Kautionszahlung fällig. Stattdessen bürgt die Versicherung für die Entrichtung der Kaution im Schadensfall.

Die Höhe der Mietkaution

Entscheidet sich ein Vermieter zur Festsetzung einer Mietkaution, muss er bei der Höhe der Mietkaution einige Beschränkungen und Regeln beachten. Willkürlich hohe Kautionen zur Abschreckung von Mietern sind deshalb nicht umsetzbar bzw. zulässig.

Der Vermieter darf entsprechend der gesetzlichen Grundlage höchstens das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete als Mietkaution einfordern. Sprich: Umfasst die im Mietvertrag festgeschriebene Nettokaltmiete für ein Mietobjekt 500€ im Monat, darf die Mietkaution bei Abschluss des Mietvertrages höchstens 1.500€ umfassen. Diese kann der Mieter in bis zu drei Raten á 500€, wie oben beschrieben, zahlen.

Sollte der Vermieter allerdings im Unwissen des Mieters einen höheren Kautionsbetrag gefordert haben, als tatsächlich zulässig ist, kann der Mieter die Zuvielzahlung zurückfordern und seinen Anspruch  im Ernstfall auch gerichtlich geltend machen.

Übrigens: Die Mietkaution nach Vertragsabschluss ist nicht mehr anpassbar. Während die Nettokaltmiete angepasst werden kann, wird die Kaution davon in keiner Weise beeinflusst. Diese bleibt stets bei der zu Vertragsabschluss vereinbarten Höhe. Die Forderung von Nachzahlungen über diesen Betrag hinaus ist nicht zulässig.

Die Zahlung der Mietkaution

Die Forderung der Mietkaution kann in Anschluss an den Vertragsabschluss auf mehreren Wegen beglichen werden. Zu den gängigsten Zahlungsmethoden gehören die Zahlung per Barkaution, die Verpfändung der Mietkaution über ein Mietkautionskonto, die Sicherheitsabtretung und die Mietkautionsbürgschaft. Anbei die wichtigsten Details zu den jeweiligen Zahlungsvorgängen:

• Die Barkaution: Die Barkaution ist die gängigste Zahlungsform von Mietkautionen. Dabei handelt es sich um eine simple Barzahlung oder Überweisung der Mietkaution durch den Mieter an den Vermieter. Der Vermieter ist anschließend verpflichtet, die Kaution unabhängig von seinem eigenen Vermögen zu verwalten und zu sichern. Ein Missbrauchsschutz gegenüber dem Vermieter besteht bei der Zahlung einer Barkaution allerdings nicht.
• Die Verpfändung der Mietkaution über ein Mietkautionskonto: Eine Verpfändung der Mietkaution läuft in der Regel wie folgt ab. Mieter und Vermieter vereinbaren eine Verpfändung in einer bestimmten Höhe, der Mieter legt dieses Geld in einem Sparkonto wie etwa dem Mietkautionskonto oder einer vergleichbaren Anlageform an.  Das Recht an der Sparforderung verpfändet er anschließend an den Vermieter, sodass dieser über die Laufzeit des Mietvertrags hinweg Zugriff darauf erlangt.
• Die Sicherheitsabtretung: Sollte ein Mieter sich vor Abschluss eines Mietvertrags nicht in der Lage sehen, die Kaution ohne die Antastung liquiden und nicht-liquider Mittel begleichen zu können, kann er auch über eine Sicherheitsabtretung an den Vermieter verhandeln. Eine Sicherheitsabtretung bestehend aus Geschäftsanteilen, Anlagen in Aktien, Anleihen, Kryptowährungen und Vergleichbarem oder Eigentum in der Höhe der Kaution wird nicht angetastet, wenn es nicht nötig ist. Kommen im Laufe des Mietverhältnisses keine Probleme auf, muss der Mieter keine Güter antasten. Kommen aber Probleme auf, darf der Vermieter auf die abgetretenen Güter zugreifen und diese, wenn nötig, liquidieren, um Schäden zu begleichen.
• Die Mietkautionsbürgschaft: Eine Mietkautionsbürgschaft, teils auch als Mietgarantie bezeichnet, involviert eine dritte Partei in die Leistung der Mietkaution. Dabei handelt es sich in der Regel um ein Kreditinstitut, eine Versicherung oder Dritte. Die dritte Partei tritt dabei als Bürge auf und sichert die Zahlung möglicher Verbindlichkeiten seitens des Mieters zu. Die genauen Konfigurationen der Mietkautionsbürgschaft besprechen die Vertragsparteien untereinander.

Die Mietkautionsversicherung

Ein Mietkautionsversicherung ist in mehreren Situationen eine Überlegung wert. In erster Linie schließen Mieter eine Mietkautionsversicherung ab, um dadurch eine Mietkautionsbürgschaft zu bekommen. Wie oben beschrieben tritt die Versicherung als dritte Partei bzw. als Bürge für die Mietkaution auf.

Schließt ein Mieter eine Mietkautionsversicherung ab, spart er sich die Zahlung der Barkaution und bewirkt stattdessen, dass der Vermieter über eine Bürgschaftsurkunde der Versicherung abgesichert wird. Selbst muss er nach dem Abschluss einer Mietkautionsbürgschaft lediglich einen monatlichen Beitrag zur abgeschlossenen Versicherung bezahlen. Dieser bewegt sich in der Regel zwischen 3% und 5% der gesamten Kaution pro Jahr.

Sollten während des Mietverhältnisses keine Forderungen des Vermieters laut werden, muss der Mieter also nur den niedrigen Beitrag zur Mietkautionsbürgschaft entrichten, aber zu keinem Zeitpunkt die finanziellen Mittel für die Mietkaution aufbringen.

Sollte der Vermieter während oder am Ende des Mietverhältnisses Schäden geltend machen wollen, meldet er diese an den Versicherungsgeber. Die Mehrzahl der Mietbürgschaften ist als Bürgschaft auf erstes Anfordern ausgerichtet. Eine Mietbürgschaft auf erstes Anfordern ermöglicht eine Auszahlung von Schadenssummen innerhalb der Kautionssumme ohne Untersuchung. Im Anschluss muss der Mieter die entstandene Differenz beim Versicherungsgeber ausgleichen.

Mietkautionsversicherungen sind in der Regel jederzeit kündbar, sofern die Zustimmung des Mieters und des Vermieters eingeholt worden ist. Der Versicherungsgeber benötigt dafür Nachweise für das Einverständnis bzw. die Bürgschaftsurkunde im Original.

Die Rückzahlung der Mietkaution

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss die Rückzahlung der Mietkaution durch die Abnahme der Wohnung geprüft werden. Etwaige Schäden oder versäumte Zahlungen werden mithilfe der Kaution beglichen. Überschüsse müssen anschließend an die Feststellung der Vermieteransprüche ausgezahlt werden.

Es gibt keine feste Frist für die Rückzahlung der Mietkaution, da der Vermieter eine Reihe von Faktoren prüfen muss, um sich der Abrechnung der Kaution sicher zu sein. Eine Wartezeit von drei bis sechs Monaten ist deswegen keine Seltenheit. Bis zu einem Jahr kann sich ein Vermieter unter den richtigen Umständen (z. B. Ausstehen der Betriebskostenabrechnung) Zeit lassen.

Sollte der Mieter auch nach dieser Zeit keine Rückzahlung erhalten haben, hat er gute Aussichten darauf, seine Kaution über eine gerichtliche Klage zurückerhalten zu können. In jedem Fall sollten Mieter aber etwas Geduld bei der Rückzahlung mitbringen. Sie können allerdings auch eine Rückzahlungsfrist mit dem Vermieter vereinbaren und im Mietvertrag festsetzen, damit sie sich der Rückzahlung sicher sein können.

Sollte eine Bürgschaftsurkunde der Mietkautionsversicherung die Barkaution ersetzt haben, ist auch keine Rückzahlung fällig. Sobald das Mietverhältnis endet, kündigen beide Parteien im EInvernehmen die Mietkautionsversicherung, sofern keine offenen Forderungen mehr bestehen.

Mietkautionversicherung – Wissen ist Macht.

Was sollten Mieter aus dieser Übersicht zur Mietkaution mitnehmen? Die Mietkaution ist keineswegs ein per Gesetz festgeschriebener Gegenstand des Mietvertrags. Mieter haben stets Verhandlungsspielraum bei den Modalitäten der Kaution wie etwa der Zahlungsart, dem Zahlungsintervall, der Höhe und der Rückzahlung. Diesen sollten Mieter bei Bedarf auch nutzen. Eine Mietkautionsversicherung ermöglicht die Umgehung der Kautionszahlung durch den Mieter selbst.

Was sollten Vermieter aus dieser Übersicht zur Mietkaution mitnehmen? Die Aushandlung der Kaution kann viele Formen annehmen, jedoch ist sie ohne besondere Einigung auf die Höhe von drei Nettokaltmieten gedeckelt. Ein Ausbleiben der vereinbarten Kautionszahlung kann zur Kündigung berechtigen. Eine Mietkautionsbürgschaft ermöglicht die schnellstmögliche Auszahlung der Kaution im Schadensfall. Sämtliche Einigungen sollten vertraglich festgehalten werden, weil sie nicht ausnahmslos gesetzlich gestützt werden und im Ernstfall noch gerichtlich geltend gemacht werden müssten.

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