Günstige Zinsen zur Anschlussfinanzierung – Forward-Darlehen Ratgeber und Vergleich

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Einer Baufinanzierung beinhaltet in der Regel mehrere Finanzierungsphasen, denn selten sind Gesamtlaufzeit und Zinsbindung identisch. Meistens folgt auf die Erstfinanzierung, also auf die erstmalige Aufnahme eines Immobilienkredites, eine oder sogar mehrere Anschlussfinanzierungen.

Eine Anschlussfinanzierung ist also schlichtweg die zweite, dritte oder vierte Finanzierungsrunde, die der Erstfinanzierung folgt. Sie wird immer dann notwendig, wenn es mit der Rückzahlung und kompletten Tilgung des Immobilienkredites länger dauert, als die Zinsfestschreibung läuft.

Worum handelt es sich beim Forward-Darlehen?

In den meisten Fällen haben Sie im Rahmen einer in naher Zukunft anstehenden Anschlussfinanzierung die folgenden drei Optionen:

• Verlängerung des bisherigen Immobiliendarlehens
• Aufnahme eines neuen Immobilienkredites bei einer anderen Bank
• Vollständige Tilgung der Restschuld

Die drei Optionen beziehen sich exakt auf den Zeitpunkt, zu dem die Zinsfestschreibung abläuft. Die Anschlussfinanzierung folgt also dementsprechend meistens dem Ablauf der Erstfinanzierung. Anders verhält es sich allerdings bei einem sogenannten Forward-Darlehen¹Anschlusskredit rechtzeitig sichern – https://www.test.de/Anschlussfinanzierung-Kredit-Zinsen-Vergleich-4963970-0/ – Abgerufen am 27.10.2022, denn dort können Sie sich bereits in der Gegenwart eine zukünftig anstehende Anschlussfinanzierung sichern.

Das Forward-Darlehen ist ein spezieller Immobilienkredit, der manchmal auch als Vorausdarlehen bezeichnet wird. Er beinhaltet vor allem, dass Sie den Forwardkredit in der Gegenwart abschließen, obwohl die Auszahlung der Kreditsumme oft erst in einigen Jahren stattfindet. Die im Rahmen des Forward-Darlehens vereinbarten Konditionen gelten allerdings für den gesamten Zeitraum, also angefangen von der späteren Kreditauszahlung bis zur vollständigen Rückzahlung des Forwardkredits.

Forward-Darlehen mit einem Zinsaufschlag versehen

Aufgrund der Tatsache, dass Kreditnehmer sich mit dem Forward-Darlehen schon in der Gegenwart eine zukünftige Anschlussfinanzierung sichern können, sind die Vorausdarlehen sehr beliebt. Die hohe Kalkulationssicherheit und den Schutz vor späteren Zinsänderungen bekommen Sie von der Bank allerdings nicht ganz umsonst. Deshalb sind Forwardkredite mit einem Zinsaufschlag versehen, den Sie gegenüber gewöhnlichen Immobilienkredit zahlen müssen, die Sie zum gleichen Zeitpunkt aufnehmen würden.

Der Zinsaufschlag beläuft sich beim Forward-Darlehen allerdings meistens lediglich auf 0,20 bis 0,30 Prozent, dann allerdings für jedes Jahr der Zinszahlung. Dafür erhalten Sie die bereits angesprochene Zinssicherheit, denn Sie wissen beispielsweise jetzt schon, welchen Zinssatz Sie in drei Jahren zahlen müssen, wenn der Forwardkredit aktiv wird.

Wann lohnt sich ein Forward-Darlehen?

Ein Forward-Darlehen ist keineswegs immer eine lohnenswerte und empfehlenswerte Kreditvariante, wenn es um eine zukünftige Anschlussfinanzierung geht. Bis vor einem Jahr (2021) war der Abschluss eines Forwardkredites sehr sinnvoll, weil sich die Hypothekenzinsen auf einen geringen Niveau befanden. Mittlerweile (November 2022) sind die Bauzinsen jedoch erheblich angestiegen. Deshalb sollten Sie sich in der aktuellen Situation die Frage stellen, ob das Forward-Darlehen tatsächlich noch eine gute Alternative ist.

Der Hintergrund ist ganz einfach: Innerhalb einer Niedrigzinsphase ist die Chance relativ gering, dass Sie zum Beispiel in zwei oder drei Jahren, wenn die aktuelle Zinsfestschreibung auslaufen würde, noch weniger Zinsen als jetzt zahlen. Stattdessen ist es deutlich wahrscheinlicher, dass die Bauzinsen in der Zukunft steigen werden. Exakt vor diesem Hintergrund wäre ein Forward-Darlehen sehr empfehlenswert, denn Sie sichern sich dann die momentan sehr günstigen Hypothekenzinsen direkt für Ihre zukünftige Anschlussfinanzierung.

Momentan gestaltet sich die Zinslage allerdings so, dass auch Experten nicht wissen, ob die Bauzinsen innerhalb der nächsten Monate oder sogar Jahre weiter steigen, die Zinssätze stagnieren werden oder sogar wieder mit Zinssenkungen zu rechnen ist. Daher ist die Grundlage für eine Entscheidung gegen oder für ein Forward-Darlehen momentan sehr schwierig einzuschätzen. In den meisten Fällen sinnvoll und empfehlenswert ist ein Forwardkredit demnach vor allem unter den folgenden Voraussetzungen:

• Niedrige Bauzinsen am Markt
• Zinserhöhungen in der Zukunft relativ wahrscheinlich
• Starkes Bedürfnis nach Zinssicherheit auf moderatem Zinsniveau

Auf keinen Fall empfehlenswert ist der Abschluss eines Forwardkredites hingegen unter der Voraussetzung, dass sich die Bauzinsen ohnehin auf einem sehr hohen Niveau befinden. Dann ist nämlich die Wahrscheinlichkeit groß, dass die Hypothekenzinsen zukünftig sinken. Wenn Sie in dieser Situation einen Forwardkredit abschließen, würden Sie sich voraussichtlich an einen im Nachhinein zu hohen Zinssatz binden. Sie würden dann günstiger fahren, wenn Sie tatsächlich bis zum Auslauf Ihrer bisherigen Zinsbindung warten und erst dann mit einem gewöhnlichen Immobilienkredit die Anschlussfinanzierung in Angriff nehmen.

Wie weit im Voraus erhalte ich ein Forward-Darlehen?

Bis zu welchem Zeitraum vor Auslauf der bisherigen Zinsvereinbarung Sie ein Forward-Darlehen abschließen können, hängt vom jeweiligen Kreditgeber ab. Für gewöhnlich ist es allerdings so, dass Sie einen Forwardkredit zwischen 6 bis 48 Monaten abschließen können, bevor das Darlehen dann später im Rahmen der Anschlussfinanzierung ausgezahlt wird. Aufgrund dieser relativ langen Spanne müssen Sie sehr gut überlegen und möglichst einschätzen können, wie sich die Bauzinsen in der Zeit bis zur Fälligkeit Ihrer momentanen Zinsbindung voraussichtlich entwickeln werden.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen im Detail?

Die Funktionsweise eines Forward-Darlehens ist relativ einfach, auch wenn für manche Kreditnehmer diese Art des Immobiliendarlehens auf den ersten Blick etwas ungewöhnlich erscheinen mag. Bei einem Forward-Darlehen gehen Sie im Prinzip die folgenden Schritte:

1. Banken und somit Angebote vergleichen
2. Forward-Darlehen abschließen
3. Zukunft: Forwardkredit wird ausgezahlt
4. Rückzahlung des Forward-Darlehens

Im Grunde funktioniert ein Forward-Darlehen also wie ein gewöhnliches Immobiliendarlehen, nur dass es eben eine Differenz zwischen dem Zeitpunkt des Abschlusses und der (späteren) Auszahlung dieses Vorausdarlehens gibt. Der Zinsaufschlag stellt also beim Forward-Darlehen eine Art Bereitstellungszins dar, den Sie so auch bei vielen, gewöhnlichen Immobiliendarlehen finden.

Auf jeden Fall sollten Sie auch im Rahmen eines Forwardkredites die Angebote der Banken miteinander vergleichen. Die Zinssätze können beim Forwardkredit genauso abweichen wie bei klassischen Immobilienkrediten, wie zum Beispiel beim Annuitäten- oder Tilgungsdarlehen. Beim Vergleich der Angebote sollten Sie daher insbesondere auf die folgenden Komponenten und Konditionen achten:

• Effektiver Jahreszins (inklusive Zinsaufschlag)
• Tilgungssatz
• Laufzeit
• Maximaler Zeitraum bis zur Auszahlung des Forwardkredites

Anschlussfinanzierung: Forward-Darlehen und Bauspardarlehen kombinieren

Wie bei der Erstfinanzierung, so haben Sie natürlich auch im Rahmen der Anschlussfinanzierung mehrere Möglichkeiten, welche Darlehen Sie nutzen. Häufig ist es sogar sinnvoll, wenn Sie einen sogenannten Finanzierungsmix haben, der zum Beispiel aus den folgenden Darlehen bestehen könnte:

• Annuitätendarlehen
• Bauspardarlehen
• Forward-Darlehen

Wenn Ihre Restschuld beispielsweise nach Ablauf der aktuellen Zinsfestschreibung 170.000 Euro beträgt, könnten Sie diese Finanzierungssumme in die drei genannten Darlehensarten aufteilen. Das Annuitätendarlehen können Sie zukünftig spontan aufnehmen, nämlich zu dem Zeitpunkt, an dem Ihr bisheriger Baukredit ausläuft. Beim Bauspardarlehen müssen Sie allerdings genau wie beim Forward-Darlehen darauf achten, dass der Antrag bereits einige Zeit vorher stattfinden muss, bevor Sie die entsprechende Finanzierungssumme benötigen.

Um an ein Bauspardarlehen zu gelangen, müssen Sie vorab einen Bausparvertrag abgeschlossen haben. Dort wiederum müssen Sie in der Regel mindestens für einen Zeitraum von 18 Monaten Beiträge einzahlen, damit überhaupt eine Zuteilungsreife vorhanden ist. Sie bekommen das Bauspardarlehen nämlich nur dann ausgezahlt, wenn der entsprechende Bausparvertrag zuteilungsreif ist.

Wenn Sie also beispielsweise im Zuge einer Anschlussfinanzierung einerseits den Forwardkredit und zum anderen ein Bauspardarlehen kombinieren möchten, müssen Sie insbesondere darauf achten, dass Sie entsprechenden Fristen zusammen passen. Alle Darlehen müssen dann spätestens zu dem Zeitpunkt zur Verfügung stehen, an dem Ihre bisherige Zinsbindung abläuft.

Welche Sicherheiten brauche ich für ein Forward-Darlehen?

Im Prinzip gibt es im Hinblick auf die Sicherheiten keinen Unterschied zwischen einem Immobilienkredit, den Sie im Rahmen der Erstfinanzierung einsetzen, und dem in unserem Beitrag ausführlich erläuterten Forward-Darlehen. Anders ausgedrückt: Die Bank wird bei einem Forwardkredit von Ihnen ebenso eine Grundschuld als Sicherheit fordern, wie es bei einem klassischen Annuitätendarlehen im Zuge einer Erstfinanzierung der Fall ist.

Ob Kreditinstitute sogar noch weitere Kreditsicherheiten fordern, ist vor allem von der Restschuld abhängig. Da ein Forward-Darlehen ausschließlich im Rahmen einer Anschlussfinanzierung eingesetzt wird, kann es natürlich sein, dass die Restschuld zum Beispiel nur noch 50.000 Euro beträgt. Dann erhalten Sie das Forward-Darlehen vielleicht sogar als Blankokredit oder der Bank reicht eine anderweitige Sicherheit aus, beispielsweise die Verpfändung von Wertpapieren oder Abtretung von Forderungen. Dies Sie allerdings jeweils im Einzelfall mit dem entsprechenden Kreditgeber erörtern.

Welche Banken bietet ein Forward-Darlehen an?

Nicht alle Kreditinstitute, die prinzipiell im Bereich der Baufinanzierung aktiv sind, stellen automatisch ein Forward-Darlehen zur Verfügung. Deshalb sollten Sie bei der Suche nach passenden Angeboten darauf achten, dass die Kreditinstitute auch ein Forward-Darlehen im Angebot haben. Manchmal ist der Abschluss heutzutage sogar online möglich, sodass Sie nicht zwingend eine Filiale aufsuchen müssen. Grundsätzlich finden Sie allerdings bei fast jeder Bankart mindestens einen Vertreter aus den folgenden Monaten:

• Filialbank
• Inländische Direktbank
• Ausländische Banken

Forward-Darlehen bieten zum Beispiel zahlreiche Sparkassen, Volks- und Raiffeisenbanken sowie die Großbanken mit Geschäftsstellen an. Aber auch einige Direktbanken haben mittlerweile neben gewöhnlichen Immobiliendarlehen auch den Forwardkredit mit in ihr Programm aufgenommen.

Damit haben Sie eine sehr gute Möglichkeit, sich jetzt die Zinsen für die kommende Anschlussfinanzierung zu sichern. Wir erläutern in der folgenden Schritt-für-Schritt Anleitung, wie Sie dabei vorgehen können.

Fazit zum Forward-Darlehen

Das Forward-Darlehen ist ein besonderer Immobilienkredit, bei dem es eine Abweichung zwischen dem Zeitpunkt der Kreditaufnahme und der Auszahlung der Kreditsumme gibt. Empfehlenswert ist der Abschluss eines Forwardkredites vor allen Dingen innerhalb der Niedrigzinsphase, wenn Ihre Anschlussfinanzierung zum Beispiel in 12 bis 36 Monaten ansteht.

Sie sichern sich dann durch das Forward-Darlehen den (noch) günstigen Bauzins. Trotzdem kann es natürlich passieren, dass Sie im Nachhinein betrachtet – insbesondere durch den Zinsaufschlag – beim Forwardkredit einen unnötig hohen Kreditzins gewählt haben. Das können Sie allerdings nie im Voraus wissen, sodass für die meisten Kreditnehmer tatsächlich die Kalkulationssicherheit für die Anschlussfinanzierung durch das Forward-Darlehen im Vordergrund steht.